Капитальный ремонт со спецсчёта

Методическое пособие
для сотрудников управляющих
многоквартирными домами организаций
по проведению капитального ремонта
общего имущества в многоквартирном доме
за счет средств фонда капитального ремонта, сформированного на специальном счёте,
в вопросах и ответах

Пособие разработано Жилищным комитетом Санкт-Петербурга
при участии Союза «Модернизация МКД», Ассоциации ЖСК,
ЖК и ТСЖ г. Санкт-Петербурга и редакции газеты «Консьержъ»
с использованием методических материалов
Фонда «Институт экономики города».

Примечания в тексте – Союз «Модернизация МКД».

К срокам капремонта кровли, указанным в регпрограмме (2021-23 года), мы накопили средств достаточно и даже с небольшим запасом. Исходя из ситуации в стране, решили не откладывать и отремонтировали кровлю в 2021 году. Главное преимущество спецсчёта – самостоятельный выбор подрядчика и, соответственно, контроль за производимыми работами.

Александр Антипов, председатель ЖСК-354 (ул. Лени Голикова, д. 86)

До 2035 года для нашего дома в Региональной программе капремонта не было запланировано вообще никаких работ, а мы уже многое сделали: лежаки ХВС, стояки ХВС, отмостку фундамента, входные дверные группы, гидроизоляцию фундамента. Я сам нанимаю подрядчиков, сам контролирую качество, определяю совместно с подрядчиком стоимость работ – это большие плюсы. Наши накопления «работают» на депозите, и мы можем выбирать не самые дешевые коммерческие предложения, а наиболее нам подходящие. Например, для замены стояков нам было важно, чтобы подрядчик как можно меньше повредил кафель в санузлах собственников, и должен сказать, что это получилось, у нас поменяно 100% трубопровода ХВС на полипропилен. После проведения работ было несколько проверок, мы все успешно прошли.

Марат Акмуллин, председатель ТСЖ «Автовская 15/3»

УДК 332.8

ББК 65.441

Капитальный ремонт со спецсчета. Методическое пособие для сотрудников управляющих многоквартирными домами организаций по проведению капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме за счет средств фонда капитального ремонта, сформированного на специальном счёте, в вопросах и ответах / Союз «Модернизация МКД». – СПб : Издательский дом «Консьержъ», 2023 – 68 с.

Задача методического сопровождения капитального ремонта по специальным счетам на уровне каждого региона неоднократно поднималась в Государственной Думе РФ и Минстрое РФ.
Во исполнение этой задачи Жилищный комитет Санкт-Петербурга и Союз «Модернизация МКД» совместно с петербургскими общественными организациями впервые в Санкт-Петербурге разработали методическое пособие для нынешних и потенциальных владельцев специальных счетов.

СОДЕРЖАНИЕ

Основные понятия

Дому нужен капремонт. С чего начать

Планируем фронт работ и расходы

Готовим общее собрание, выбираем подрядчика

Как контролировать качество выполнения капремонта

Работы окончены и оплачены, кто нас будет проверять?

Приложения

Документы

Контактные данные составителей пособия

Ссылки на видеоматериалы

ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ

Капитальный ремонт – замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

Виды работ, относящиеся к капитальному ремонту, перечислены в приложении 1.

Региональная программа – это документ планирования, утверждаемый постановлением правительства субъекта Российской Федерации и определяющий для каждого многоквартирного дома, какие виды работ по капитальному ремонту и в какие сроки должны быть проведены. В Санкт-Петербурге регпрограмма составлена и актуализируется Жилищным комитетом на основе сведений, предоставляемых администрациями районов. Для реализации региональной программы разрабатываются Краткосрочные планы.

• Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 18.02.2014 № 84
«О региональной программе капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в Санкт-Петербурге»

• Порядок взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при актуализации региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в Санкт-
Петербурге утвержден
Постановлением правительства Санкт-Петербурга от 18.02.2014 № 86

Краткосрочный план реализации региональной программы формируется Жилищным комитетом и утверждается его распоряжением на три года с распределением по годам в пределах указанного срока (ст. 168 ЖК РФ). Предложения по включению в Краткосрочный план выполнения работ по МКД со спецсчетами направляются в Жилищный комитет администрациями районов Санкт-Петербурга. Краткосрочный план исполняется Региональным оператором и собственниками помещений в многоквартирных домах, формирующими фонды капитального ремонта на специальных счетах.

Краткосрочный план формируется в соответствии с Постановлением правительства Санкт-Петербурга от 30.12.2019
№ 1020 «О внесении изменений в Постановления правительства Санкт-Петербурга от 30.12.2003 № 175, от 18.02.2014 № 86,
от 22.12.2014 № 1206»

Фонд капитального ремонта, ФКР – денежные средства, накапливаемые собственниками помещений в МКД для проведения капитального ремонта общего имущества МКД. Может формироваться на счете Регионального оператора (далее также – счет регионального оператора, «общий котел») или на специальном счете.
В нормативных актах понятие раскрывается следующим образом.

Взносы на капитальный ремонт, уплаченные собственниками помещений в МКД, пени, уплаченные собственниками таких помещений в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, проценты, начисленные за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счёте, счёте, счетах регионального оператора, на которых осуществляется формирование фондов капитального ремонта, доходы, полученные от размещения средств фонда капитального ремонта, средства финансовой поддержки, предоставленной в соответствии со статьей 191 ЖК РФ, а также кредитные и (или) иные заёмные средства, привлечённые собственниками помещений МКД на проведение капитального ремонта МКД, образуют фонд капитального ремонта.

Способы формирования фонда капитального ремонта:

1) перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет в целях формирования фонда капитального ремонта в виде денежных средств, находящихся на специальном счете (далее –
специальный счёт, спецсчёт);

2) перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора в целях формирования фонда капитального ремонта в виде обязательственных прав собственников помещений в многоквартирном доме в отношении регионального оператора (далее – счет регионального оператора, «общий котёл»).

Региональный оператор –
специализированная некоммерческая организация, которая осуществляет деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (централизованная система аккумулирования денежных средств и использования данных средств для проведения капитального ремонта, то есть использование средств, полученных от собственников одного МКД на возвратной основе для финансирования капитального ремонта в других МКД). В Санкт-Петербурге – Некоммерческая организация «Фонд – региональный оператор капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах».

Специальный счёт (далее – спецсчёт) для формирования фонда капитального ремонта с целью последующего их направления на финансирование работ по капитальному ремонту исключительно данного дома открывается в банке в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и требованием ЖК РФ. Владельцем специального счёта может быть:

1) товарищество собственников жилья, осуществляющее управление многоквартирным домом и созданное собственниками помещений в одном многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах;

2) осуществляющий управление многоквартирным домом жилищный кооператив;

3) управляющая организация, осуществляющая управление многоквартирным домом на основании договора управления;

4) региональный оператор.

ДОМУ НУЖЕН КАПРЕМОНТ. С ЧЕГО НАЧАТЬ

Как узнать, какой способ формирования фонда капитального ремонта: специальный счет или «общий котел» – выбрал конкретный дом?

Утвержденный реестр специальных счетов, владельцами которых являются ТСЖ, ЖСК, УО, региональный оператор, размещён на сайте Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга (далее также – ГЖИ Санкт-Петербурга, ГЖИ) в разделе
«О формировании фонда капитального ремонта в МКД в Санкт-Петербурге».

Информация в отношении МКД, формирующих ФКР в «общем котле» регионального оператора или на спецсчёте у регоператора, размещена на сайте регионального оператора в разделе «Поиск дома».

Способом формирования фонда выбран «общий котёл» регоператора. Сложно ли перейти на спецсчёт, и когда это будет рационально?

ЖК РФ установлено, что способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Прим. В сроках реализации решений собственников об изменении способа формирования фонда капремонта есть разница. Если Региональный оператор недавно выполнил капремонт в вашем доме, то перейти из «котла» на спецсчёт вы можете, только вернув потраченное сверх собственных средств в «общем котле». Если у вас спецсчёт, то вы можете перейти в «котёл» в любое время через 1 месяц после принятия решения общим собранием, переход в обратном направлении займёт больше времени.

При этом органы власти субъекта Российской Федерации вправе сокращать срок перехода из «общего котла» на спецсчёт, максимальная продолжительность которого установлена в Жилищном кодексе –
1 год. В 38 субъектах этот срок составляет от 2 до
6 месяцев. В Санкт-Петербурге срок составляет
1 год с момента подачи необходимой документации Региональному оператору.

Союз «Модернизация МКД» выступал с инициативой сокращения сроков перехода на спецсчёт до 1 месяца в Санкт-Петербурге. Поправки поданы в Законодательное собрание Санкт-Петербурга 16.02.2022 года, номер законопроекта 538. Подписать обращение в поддержку инициативы можно, запросив текст по эл. почте rukcc@m-mkd.ru.

Если собственниками на общем собрании принято решение о переходе со счёта Регионального оператора на специальный счёт в связи с необходимостью выполнения капитального ремонта МКД, то год перехода можно использовать для планирования и подготовки проведения капитального ремонта: составления дефектной ведомости, подготовки сметного расчёта или проектной документации, мониторинга стоимости материалов, оценки возможности применения энергоэффективных мероприятий при капремонте, выбора подрядной организации, согласования принятых решений с собственниками и др. Как правило, региональный оператор начинает проводить эти мероприятия за год до проведения капитального ремонта в МКД.

Пошаговая инструкция по переходу на специальный счёт размещена на сайте ГЖИ Санкт-Петербурга в разделе «О формировании фонда капитального ремонта в МКД в Санкт-Петербурге» (Об изменении способа формирования фонда капитального ремонта).

Решение о переходе на специальный счёт должно быть взвешенным и обдуманным, необходимо оценить и все положительные моменты (возможность планировать и выполнять работы по капитальному ремонту независимо от периодов, установленных Региональной программой, самостоятельно выбирать подрядную организацию и др.), и все риски (недостаточность средств на выполнение капитального ремонта в полном объёме, особенно на дорогостоящие работы: ремонт лифтов, фасадов, систем автоматизированной системы пожаротушения, системы теплоснабжения с заменой радиаторов и устройством погодного регулирования, ответственность за выбор подрядной организации, самостоятельное ведение строительного контроля, оценки качества проведенных работ, ведение претензионной работы в случае нарушения подрядной организацией условий заключенного договора, в том числе гарантийного ремонта, взаимодействие с Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры, если МКД является объектом культурного наследия, с Комитетом по градостроительству и архитектуре и т. д.).

При принятии решения о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете необходимо в обязательном порядке учитывать:

• количество видов работ по капитальному ремонту и периоды их проведения, запланированные региональной программой;

• стоимость видов работ по капитальному ремонту;

• собираемость взносов по МКД (с учетом необходимости выполнения работ по капитальному ремонту по региональной программе).

Прим. Согласно требованиям ЖК РФ есть обязанность владельца специального счёта обеспечить выполнение видов работ по капитальному ремонту, периоды по которым определены региональной программой. При неисполнении данных обязательств, администрация района Санкт-Петербурга в соответствии с ч. 7 ст. 189 ЖК РФ в течение одного месяца со дня получения соответствующего уведомления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и направляет такое решение владельцу специального счёта. Поэтому если в регпрограмме для вашего дома обозначены сроки капремонта по виду работ, в котором нет необходимости, то вам нужно провести общее собрание собственников, включив в повестку дня вопрос о переносе сроков по этому виду работ на более поздние. Советуем одним голосованием приближать нужный вид работ и отдалять несвоевременный капремонт. Копию протокола общего собрания нужно направить в отдел районного хозяйства администрации.

Необходимо учесть, что порядок решения вопросов, связанных с организацией проведения капремонта (включая поиск подрядчиков (исполнителей), подготовку технического задания на оказание необходимых услуг и (или) выполнение работ, подготовку сметной документации, при необходимости проектной документации, осуществление контроля за ходом капитального ремонта), определяется владельцем специального счёта (собственниками помещений данного МКД).

Процедура перевода  фонда капремонта из «общего котла» на специальный счёт не самая простая, вместе с тем, если региональной программой по МКД предусмотрены работы в дальних периодах (или не предусмотрены, но есть необходимость в их выполнении), при этом по МКД хорошая собираемость, есть понимание по реализации проведения работ (в том числе технических параметров), то, несомненно, реализация капитального ремонта приоритетна на специальном счёте.

Прим. Ориентиры для определения целесообразности перехода на специальный счет, выведенные Союзом «Модернизация МКД» на основе многолетнего опыта работы.

Переход на спецсчет будет выгоден для МКД, если соблюдаются все условия:

1) площадь помещений, на которую начисляются взносы, более 5 000 м² (при размере взноса 11–13 руб./м²
можно собирать не менее 0,6 млн в год),

2) собираемость взносов на капремонт более 75%,

3) есть группа жителей, активно занятых вопросами дома,

4) в первоочередных планах ОСЖ нет капремонта, на который не успеть накопить.

Важно! Каждая ситуация уникальна, будет правильно посчитать и спланировать ремонт самим. Например, исключением из выше описанной формулы будет такой случай: дом новый, площадь помещений 4 000 м², в рег-
программе единственная работа (капремонт фасада) стоит на 2035 год. В этом случае можно перейти на спецсчёт и тратить деньги на необходимые уже сейчас работы, запланированные региональной программой на дальний срок. Кроме того, владелец спецсчёта может открыть депозит, и если % на депозите предложат выше процента инфляции, то ваши деньги будут прирастать.

Легко ли открыть специальный счёт и сколько это стоит?

Специальный счёт открывается в банке в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Перечень банков регламентируется требованиями
ч. 2 ст. 176 ЖК РФ. Денежные средства, внесенные на специальный счёт, используются на цели, указанные в ст. 174 ЖК РФ.

Прим. Союз «Модернизация МКД» провёл аналитическую работу по изучению условий открытия спецсчетов на капремонт и депозитов по спецсчетам на капремонт.

См. сравнительную таблицу предложений банков в приложении 2. Информация собиралась по результату звонков и переписки с банками, где собственники и УО вправе открывать специальный счёт для формирования ФКР. Стоимость открытия и ведения специального счёта на капитальный ремонт во всех банках безвозмездны.

Стандартный набор документов для открытия счёта:

• уставные документы ТСЖ, ЖСК, УО,

• копия протокола общего собрания.

Решение общего собрания собственников помещений в МКД по вопросу формирования фонда капитального ремонта на специальном счёте принимается более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме
(ст. 46 ЖК РФ) и должно содержать также:

• решение о выборе лица, уполномоченного на оказание услуг по представлению платёжных документов, в том числе с использованием ГИС ЖКХ, на уплату взносов на капитальный ремонт на специальный счёт;

• об определении порядка представления платёжных документов и о размере расходов, связанных с представлением платёжных документов, об определении условий оплаты этих услуг.

Специальный счёт открывается на имя лица, указанного в ч. 2 и 3 ст. 175 ЖК РФ, при предъявлении оформленного протоколом решения общего собрания собственников помещений МКД, принятого в соответствии с пунктом 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, и других документов, предусмотренных банковскими правилами. Российская кредитная организация не вправе отказать в заключении договора на открытие и ведение специального счёта в случае, если собственники помещений в МКД определили данную российскую кредитную организацию для открытия специального счёта.

Информацию об открытии специального счёта необходимо направить в ГЖИ Санкт-Петербурга, которая определена как контролирующий орган государственной власти за контролем сохранности средств на специальных счетах. Отчет о состоянии специального счета необходимо направлять в ГЖИ ежеквартально.

Как приблизить срок капремонта, если МКД в «котле» или со спецсчётом у Регоператора?

Порядок актуализации Региональной программы одинаков для всех ее участников. Актуализация проводится в соответствии с Порядком взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при актуализации региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в Санкт-Петербурге, утвержденным постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 18.02.2014 № 86 (далее – Порядок).

В соответствии с этим Порядком администрации районов Санкт-Петербурга ежегодно представляют данные в Жилищный комитет для актуализации региональной программы, в том числе сведения об изменении физического износа инженерных систем, конструктивных элементов на основании расчёта, определяемого на основании Ведомственных строительных норм «Правила оценки физического износа жилых зданий» (далее –
ВСН 53-86(р), Расчёт). При актуализации учитывается продолжительность эксплуатации конструктивного элемента или вида инженерного оборудования, по отношению к минимальной продолжительности эффективной эксплуатации, установленной ВСН 58-88.

Прим. Жилищное законодательство не регламентирует вопрос требований к организации, которая может выполнить расчёт физического износа. Расчёт на основании ВСН 53-86(р) с приложением фотографий может выполнить управляющая организация либо специализированная организация, имеющая сотрудников необходимого уровня квалификации. Если компания имеет допуск СРО, то это означает, что в её штате есть минимум два сотрудника с достаточным уровнем образования и опыта, которые позволяют им быть членами НОСТРОЙ.

Расчёт проходит проверку, в том числе с выездом на адрес, при выявлении замечаний к представленному Расчёту в части несоответствия его фактическому состоянию инженерных систем, конструктивных элементов заявка на актуализацию возвращается. При подтверждении показателей Расчёта он принимается для актуализации региональной программы в части установления периода проведения работ по капитальному ремонту согласно Расчёту.

Примерный срок внесения изменений – не менее 1 года. Вместе с тем, приближение в региональной программе периода проведения работ не означает, что капитальный ремонт будет проведен в кратчайшие сроки. Основные причины неисполнения капремонта в установленные региональной программой сроки:

• низкий размер минимального взноса (первоначально установленный взнос 2 руб. с кв. м помещений был недостаточен),

• постоянная вынужденная корректировка региональной программы, а именно приближение объектов из дальних периодов вследствие выявления значительного физического износа конструктивных элементов либо инженерных систем и необходимости безотлагательного ремонта,

• увеличение сметной стоимости работ,

• включение в региональную программу работ по устранению аварийности отдельных несущих строительных конструкций, которые не были учтены при формировании региональной программы.

Прим. Если капремонт на средства спецсчёта производится без бюджетного финансирования, то приближение сроков осуществляется за счёт проведения общего собрания собственников с вынесением такого вопроса на голосование наряду с иными вопросами по ст. 189 ЖК РФ.

ФКР формируется на спецсчёте, деньги на ремонт есть в необходимом объёме, софинансирования бюджета не планируется, однако в региональную программу адрес по данному виду работ не внесен или внесен на дальний период. Как быть?

Собственники помещений МКД вправе принять решение о проведении капитального ремонта в более ранние сроки, чем это установлено региональной программой (п. 2 ч. 4.1 ст. 170 ЖК РФ), при условии, что на дату принятия данного решения средств на специальном счёте достаточно для финансирования капитального ремонта или выбраны иные способы его финансирования. Иными способами финансирования могут быть кредиты, рассрочка платы за выполненные работы, поэтапное выполнение работ (период, на который заключается договор с подрядной организацией, условия договора и оплаты за выполненные работы определяют собственники помещений МКД и подрядная организация), доходы от рекламы, сдачи помещений в аренду и др.

Если владельцем спецсчёта является организация, управляющая МКД, то именно она – заказчик работ. Последовательности действий УО при организации капремонта посвящены следующие разделы.

Прим. Если в регпрограмме для вашего дома обозначены сроки капремонта по виду работ, в котором нет необходимости, то вам нужно провести общее собрание собственников, включив в повестку дня вопрос о переносе сроков по этому виду работ на более поздние. Если сроки не отдалить решением общего собрания, это может стать основанием закрытия спецсчёта и перевода средств региональному оператору. Советуем одним голосованием приближать нужный вид работ и отдалять несвоевременный капремонт. Копию протокола общего собрания нужно направить в отдел районного хозяйства администрации.

ПЛАНИРУЕМ ФРОНТ РАБОТ И РАСХОДЫ

Планируется ли предоставление субсидий из бюджета Санкт-Петербурга на проведение капремонта МКД, формирующих фонд капитального ремонта на спецсчетах?

Ст. 191 ЖК РФ определено, что финансирование услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД может осуществляться с применением мер финансовой поддержки за счёт средств бюджета субъекта Российской Федерации, но это не является обязанностью.

Ежегодно при подготовке проекта бюджета Санкт-Петербурга и планированию бюджетных ассигнований на плановый период правительством Санкт-Петербурга рассматривается вопрос по выделению средств государственной поддержки на проведение капитального ремонта общего имущества собственников помещений в МКД, предоставляемой в виде ежегодно выделяемых из бюджета Санкт-Петербурга средств в форме субсидий на финансирование выполнения услуг и (или) работ по капитальному ремонту, предусмотренных в п. 4 ст. 2 Закона Санкт-Петербурга от 04.12.2013
№ 690-120 «О капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных домах в Санкт-Петербурге» (далее – Субсидия). Решение о предоставлении Субсидии принимается правительством Санкт-Петербурга с учетом текущей экономической ситуации.

Субсидия предоставляется на безвозмездной и безвозвратной основе в соответствии с региональной программой и краткосрочным планом ее реализации. То есть для получения Субсидии МКД должен быть включен в краткосрочный план. Размер Субсидии (в процентном соотношении) определяется в постановлении о предоставлении Субсидий. К категории юридических лиц, имеющих право на получение Субсидии, относятся:

• Региональный оператор (в том числе по специальному счёту, владельцем которого является региональный оператор);

• УО, ТСЖ, ЖСК, управляющие включенными в краткосрочный план МКД, собственники помещений в которых формируют фонд капитального ремонта на специальном счёте.

В 2021 году Субсидия на капитальный ремонт не выделялась, в 2022 году сумма Субсидии на проведение работ по замене лифтов в Санкт-Петербурге составила 3 млрд руб.

Закон Санкт-Петербурга от 25.11.2021 № 558-119 (ред. от 10.11.2022) «О бюджете Санкт-Петербурга на 2022 год и на плановый период 2023 и 2024 годов» (принят Законодательным собранием Санкт-Петербурга 24.11.2021) предусмотрены средства Субсидии в размере 6 млрд руб. ежегодно, эти средства также планируется направить на замену лифтов, т. к. согласно требованиям Технического регламента таможенного союза «Безопасность лифтов»
ТР ТС 011/2011, утверждённым решением комиссии Таможенного союза от 18.10.2011 № 824 (далее –
Технический регламент), срок приведения в соответствие требованиям регламента лифтов, введённых в эксплуатацию до вступления в силу Технического регламента и отработавших назначенный срок,  –
15 февраля 2025 года.

Прим. Таким образом, для того, чтобы претендовать на Субсидию, МКД должен быть в краткосрочном плане по данному виду работ, а значит и в региональной программе, соответственно, становятся актуальными советы из раздела «Как приблизить срок капремонта, если МКД в «котле» или со спецсчётом у Регоператора?»
(В принципе, порядок изменения сроков одинаковый для всех, просто спецсчетам без софинансирования бюджета эту процедуру проходить необязательно.)

Порядок работы при выделении из бюджета Санкт-Петербурга Субсидии на проведение
капремонта для владельцев специальных счетов.

Субсидия выделяется только в рамках реализации краткосрочного плана, то есть МКД должен быть включен в текущий краткосрочный план. Предложения для включения направляет в Жилищный комитет администрация района Санкт-Петербурга, на территории которой расположен МКД, за год до проведения работ (далее –
Предложение). В Предложении должен быть указан вид работ, стоимость работ в соответствии с проектной или сметной документацией, выписка со счёта, подтверждающая достаточное наличие денежных средств в фонде капитального ремонта для оплаты работ с учетом размера Субсидии, и приложена проектно-сметная документация. При предоставлении Субсидии, проектно-сметная документация (сметная документация) должна быть согласована с Жилищным комитетом на предмет применяемых расценок и коэффициентов.

В соответствии со ст. 9 Закона Санкт-Петербурга постановлением правительства Санкт-Петербурга ежегодно определяется порядок предоставления субсидии на финансирование выполнения работ по капитальному ремонту в МКД, которым устанавливаются также и условия предоставления субсидий. Одним из условий является привлечение подрядных организаций для выполнения работ по капитальному ремонту МКД. Положением о порядке привлечения подрядных организаций для выполнения работ по капитальному ремонту МКД, утверждённым Постановлением правительства Санкт-Петербурга от 22.12.2014 № 1206 (далее –
Положение 1206) установлен порядок привлечения подрядных организаций для выполнения работ по капремонту МКД в случае предоставления Субсидии УО, ЖСК, ТСЖ, МКД которых формируют фонд капитального ремонта на специальном счёте, за исключением специального счёта, владельцем которого является региональный оператор.

В соответствии с Положением 1206 в случае, если собственники формируют фонд капитального ремонта на специальном счёте, владельцем которого является управляющая организация или объединение собственников жилья (ТСЖ, ЖК, ЖСК), которые будут заказчиками работ, организатором торгов на право заключения договора на выполнение работ по капитальному ремонту выступает администрация района Санкт-Петербурга, на территории которого находится МКД.

В соответствии с Положением 1206 отбор подрядных организаций для выполнения работ по капитальному ремонту осуществляется путем проведения торгов в форме открытого конкурса. Также Положением 1206 устанавливается общий порядок проведения и условия проведения торгов, порядок формирования и состав конкурсной комиссии, требования к документации о торгах, перечень критериев определения победителя торгов. Также обязательно наличие соглашений, заключенных между получателем Субсидии (УО, ЖСК, ТСЖ) и администрациями районов Санкт-Петербурга о выполнении администрациями функций организаторов конкурсных процедур по отбору подрядных организаций на выполнение работ по капремонту, финансируемых с использованием Субсидии. То есть все процедуры по отбору подрядных организаций и проведению строительного контроля за проведением работ осуществляет администрация района, а ведомость объёмов работ, сметную (проектную) документацию готовит владелец специального счёта.

Прим. В Петербурге при софинансировании капремонта из бюджета заказчиком работ становится администрация соответствующего района, а не владелец спецсчёта. В каждом субъекте ситуация определяется местными нормативными правовыми актами. В Петербурге обязательным условием для софинансирования является наличие МКД в краткосрочном плане. Если вас нет в регпрограмме или вы стоите на дальний срок, то читайте раздел «Как приблизить срок капремонта, если МКД в «котле» или со спецсчётом у Регоператора?» (В принципе, порядок изменения сроков одинаковый для всех, просто спецсчетам без софинансирования эту процедуру проходить необязательно.)

Какие виды работ по кап-
ремонту проводятся на основании проектной документации, и кто должен ее разрабатывать?

В соответствии с ч. 12.2
ст. 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации в случае проведения капитального ремонта в МКД разработка проектной документации в обязательном порядке не требуется.

Прим. Градостроительный кодекс передает решение вопроса о необходимости разработки проекта и/или состава его разделов в руки заказчика работ, это значит, что общее собрание собственников принимает решение о том, нужна только дефектовка и локальная смета или стоит выполнить и другие проектные работы. Так, работы по кровле без изменения параметров (меняем рулонную на рулонную) могут быть проведены с минимальным пакетом документов, а система отопления требует разработки комплекта документов в связи с необходимостью проведения расчёта нагрузок.

В обязательном порядке осуществляется подготовка сметы на капитальный ремонт на основании акта, утверждённого заказчиком и содержащего перечень дефектов оснований, строительных конструкций, с указанием качественных и количественных характеристик таких дефектов.

Таким образом, если заказчик работ по капитальному ремонту может своими силами подготовить смету, акт с перечнем дефектов и иную документацию, содержащую комплекс сведений, необходимых подрядчику для анализа объёма и стоимости выполнения работ, изготовление проектной документации специализированной организацией не требуется.

Исходя из сложившейся практики выполнения капитального ремонта в МКД в Санкт-Петербурге, проведение следующих видов работ осуществляется в соответствии разработанной специализированной организацией проектной (в том числе сметной) документацией:

• ремонт (замена) лифтового оборудования,

• ремонт внутридомовых инженерных систем газо-, тепло-, электроснабжения,

• ремонт фундаментов,

• ремонт подвалов,

• ремонт систем противопожарной защиты,

• ремонт участков аварийных несущих строительных конструкций.

По другим видам работ (ремонт внутридомовых инженерных систем холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, ремонт фасадов, ремонт крыш), в случае если архитектурно-планировочные решения не меняются, а порядок производства работ и необходимые технические решения имеются в уже разработанных и утверждённых технологических картах, типовых альбомах проектных решений, заказчик своими силами подготавливает необходимую для выполнения капитального ремонта документацию: схемы, планы, чертежи, ведомости объёмов работ, проекты благоустройства фасадов (которые в обязательном порядке согласовываются с Комитетом по градостроительству и архитектуре), расчёты, сметы и другое.

Необходимо отметить, что если МКД является объектом культурного наследия – памятником истории и культуры, все виды работ по капитальному ремонту проводятся только на основании проектной документации, изготовленной специализированной организацией, имеющей лицензию Минкультуры России и согласованной с Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры.

Если собственники принимают решение о необходимости изготовления проектной документации, то изготовить её в соответствии с требованиями Постановления правительства РФ от 16.02.2008 № 87
«О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию» может только специализированная организация или индивидуальный предприниматель, являющиеся членами саморегулируемой организации в области проектирования. Если же в распоряжении управляющей организации есть старый проект, его можно использовать, проверив на соответствие актуальным нормам и правилам.

Прим. Для определения актуальности можно заказать экспертизу в специализированной организации, состоящей в проектировочном СРО, которая выдаст заключение.

Источники финансирования проекта капремонта

Если проект необходим, на его оплату можно использовать либо средства с основного счёта управляющей организации, тогда принимаем решение о проектировании аналогично остальным решениям по расходованию средств, либо средства фонда капитального ремонта, тогда проходим процедуру общего собрания собственников уже на этом этапе – чтобы согласовать расходование средств на изготовление проекта. Деньги спецсчёта могут тратиться на проектные работы в силу ч. 1 ст. 174 ЖК РФ.

Средств на спецсчёте недостаточно для проведения капремонта в МКД, каковы пути решения вопроса? Возможна ли рассрочка оплаты подрядной организации за выполненные работы?

Для проведения капремонта можно использовать иные источники финансирования – это может быть кредит, рассрочка платы за выполненные работы, доходы от рекламы, сдачи помещений в аренду и др.

Прим. Рекомендуем в протоколе отразить все возможные источники финансирования капремонта (кредит, рассрочка платы за выполненные работы, доходы от рекламы, сдачи помещений в аренду и др.) – если вы захотите привлечь какой-то, то сможете это сделать, а если он не отражен в протоколе, то будет недоступен.

Вопрос рассрочки оплаты за выполненные работы – принятые совместно с подрядной организацией решения, которые прописываются в заключаемом договоре. При заключении такого договора необходимо учитывать ежегодные поступления взносов в фонд капитального ремонта, наличие в региональной программе в ближайшие годы запланированных видов работ, которые необходимо выполнить в обязательном порядке (либо на общем собрании принять решение о переносе данных видов работ на более поздний
период).

Прим. Союз «Модернизация МКД» может выслать вам программу в формате файла Excel, разработанную Институтом экономики города для финансового планирования использования средств фонда капремонта. Также вы можете скачать её на сайте urbaneconomics.ru
по запросу в поисковой строке «Капремонт многоквартирного дома: учимся правильно считать предстоящие расходы». На этой же странице сайта внизу вы найдете вебинар по указанной теме.

У МКД нет полной суммы на проведение капремонта всей системы единовременно со спецсчёта. Как принимать решения общим собранием, если ремонт придется выполнять поэтапно в течение нескольких лет?

Согласно ст. 189 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта в МКД по предложению лица, осуществляющего управление МКД или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, Регионального оператора либо по собственной инициативе.

Если собственниками принято решение проводить работы поэтапно в связи с недостаточностью средств в фонде капитального ремонта, разумно заключить один договор с одной подрядной организацией со сроком действия до завершения работ, в котором определить этапы его проведения и этапы оплаты. Это позволит соблюсти требования ч. 4
ст. 177 ЖК РФ для проведения операций по перечислению со специального счета денежных средств.

Например, фронт работ 2000 м², этот объем разбит на две сметы в рамках одного договора с Подрядчиком: в этом году оплачиваем 30% от общей стоимости договора, выполняем 1000 м²
и закрываем 20% по акту; в следующем году выполняем 1000 м² и «закрываем» 50% оставшиеся). Срок производства работ может быть любой. Сам факт одного протокола на весь объем работ говорит о капитальном характере работ.

Если возникнет необходимость внесения изменений в заключенный договор в части стоимости работ в связи с удорожанием строительных материалов или иных непредвиденных обстоятельств, то это оформляется дополнительным соглашением к договору, стоимость работ в соответствии с дополнительным соглашением может быть вынесена на согласование на общее собрание, либо при проведении первоначального собрания оговорить все возможные вопросы, которые доверены к решению правления ТСЖ, ЖСК или УО.

Прим. В связи с нестабильной стоимостью строительных материалов правительством России было издано Постановление правительства Российской Федерации от 30.09.2021 г. № 1667, п. 222 которого позволяет без проведения нового общего собрания собственников выйти на 15% за рамки утвержденной предельной стоимости в случае увеличения объемов работ. Увеличение объемов работ подтверждается Актом, на основании которого составлятся допсоглашение между подрядчиком и заказчиком.

Важно! Предельная стоимость вида работ для собрания формируется с запасом на непредвиденные расходы более 30% от стоимости договора на каждый последующий год (например, работать нужно до 2025 года, договор стоит
10 млн в 2023, значит на 2024 закладываем 13 млн, а на 2025 предельная стоимость – 16,9 млн). Требуйте от подрядчика закрепления стоимости работ в договоре на текущий год.

Подробнее о проведении собрания и осуществлении банковских операций читайте в разделе «Алгоритм организации капитального ремонта со специального счёта».

Какой объем работ необходимо выполнить при капремонте, можно ли делать часть системы?

Капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели конструктивных элементов или инженерных систем МКД.

Постановление Госстроя
№ 170 и ГОСТ Р 56535-2015 – см. подробнее в приложении 3.

Необходимым приложением к договору с подрядной организацией всегда является сметный расчёт, который определяет объем планируемых к выполнению работ и их стоимость. Сметный расчёт составляется на основании ведомости объема работ, подготовленной владельцем специального счёта в тех объемах, которые необходимо выполнить, но не менее 50% от определённой системы.

Прим. После проведения капремонта администрация района Санкт-Петербурга должна направить в Жилищный комитет акт приемки выполненных работ по капитальному ремонту для актуализации сведений в технико-экономическом паспорте многоквартирного дома о проведённом капитальном ремонте конструктивного элемента или инженерной системы (например, крыши, фасада, системы водоотведения, холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, замену лифта и другого вида работ, определенного требованиями ст. 166 ЖК РФ). Срок следующего капитального ремонта данной системы будет исчисляться с данного периода.

Жилищным комитетом разработаны Методические рекомендации по расчету размеров предельной стоимости услуг и(или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Санкт-Петербурга, утверждённые Распоряжением Жилищного комитета от 29 января 2015 г.
№ 44-р, с примерным перечнем состава работ, которые могут выполняться при проведении капремонта.

Примерный перечень состава работ, которые могут выполняться
при проведении капремонта,
см. в приложении 4.

Прим. Исполнительная власть более строго трактует капремонт, нежели судебная. Так, в Петербурге в трёх инстанциях завершились судебные дела: в рамках одного ОСЖ отстояло свое право оплатить со спецсчёта только определенный узел в системе отопления; в рамках другого был выполнен ремонт входных групп (козырьки, вход в парадную с тамбуром и плиткой), суды определили, что «восстановление или замена отдельных элементов конструкций здания на аналогичные или улучшающие их показатели могут быть отнесены к работам капитального характера».

Обзор судебной практики по спецсчетам в Санкт-Петербурге см. в приложении 5.

В федеральной судебной практике такие ремонты фигурируют как «выборочный капитальный ремонт».

Обзор судебной практики разных регионов России
см. в  приложении 6.

Если МКД требуется частичный ремонт, Союз «Модернизация МКД» рекомендует проводить одно собрание на весь объем работ по определённой системе, например, на кап-
ремонт фасада. В процессе работ составляется акт, по которому необходимо выполнить меньший объём по фактической причине (торцы здания полностью или часть швов не потеряли свои эксплуатационные характеристики, часть швов закрыта балконами и пр.). При этом при ремонте крыш, фасадов, стыков полносборных зданий комплекс работ должен превышать 50% от каждой системы в соответствии с Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170.

ГОТОВИМ ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ, ВЫБИРАЕМ ПОДРЯДЧИКА

Кто выступает заказчиком капремонта в МКД, если управляющая МКД организация является владельцем спецсчёта?

В таком случае заказчиком капитального ремонта многоквартирного дома являются собственники МКД, которых представляет управляющая организация.

Позицию «работайте
самостоятельно по спецсчетам, но все риски берите на себя» занимает Конституционный суд РФ в Постановлении от 12 апреля 2016 г.
№ 10-П.

Владельцем специального счёта является региональный оператор. Кто выступает заказчиком работ?

Если в МКД принято решение о формировании фонда капитального ремонта на специальном счёте, владельцем которого выбран региональный оператор, то принцип проведения капремонта определяется как для специальных счетов, а именно: собственники помещений МКД вправе принять решение о проведении капремонта в более ранние сроки, чем это установлено региональной программой, при условии, что на дату принятия данного решения средств на спецсчёте достаточно для финансирования капремонта или выбраны иные способы его финансирования. Собственники вправе определить необходимость проведения капремонта, если у них нет обязательств по выполнению видов работ, предусмотренных региональной программой, и есть средства на счёте, достаточные для выполнения работ.

Порядок проведения капремонта, если владельцем спецсчёта является региональный оператор, не отличается от проведения капремонта по специальному счёту, если МКД не включен в краткосрочный план, то есть если проводятся работы вне периода, предусмотренного региональной программой, кроме того, что документы на оплату за выполненные подрядной организации работы направляются регоператору, который должен проверить их на соответствие действующему законодательству, проверить факт выполнения работ (не качество и не объемы – это ответственность собственников помещений МКД).

См. раздел «ФКР формируется на спецсчёте, деньги на ремонт есть в необходимом объёме, софинансирования бюджета не планируется, однако в Региональную программу адрес по данному виду работ не внесен или внесен на дальний период. Как быть?»)

Действующим законодательством не определено, что регоператор должен быть техническим заказчиком на проведение работ для спецсчёта, которые выбрали его владельцем данного счёта, однако, если МКД включен в краткосрочный план, то собственники помещений могут принять на общем собрании решение о передаче функций технического заказчика на проведении капитального ремонта региональному оператору, и им будут проведены все необходимые процедуры по организации капремонта, в том числе выбор подрядной организации и строительный контроль.

Прим. В Санкт-Петербурге устоялась практика, при которой тендер на выбор подрядчика для капремонта МКД, владельцем спецсчёта которого является регоператор, проводит регоператор. Однако, если владелец спецсчёта регоператор, то организация, управляющая МКД, имеет право самостоятельно выбирать подрядчика при капремонте без софинансирования бюджета. При этом смету, составленную вами или подрядчиком, проверяет регоператор, а в некоторых регионах и профильный госорган. Такая проверка лишней не будет с точки зрения вскрытия возможных ошибок. Таким образом, алгоритм при самостоятельном выборе подрядчика следующий: проводите общее собрание собственников в сроки, указанные регпрограммой (либо приближаете сроки нужного капремонта), принимаете решение о капремонте прямыми деньгами или с рассрочкой подрядчика на год или на несколько лет, заключаете договор с подрядчиком, передаёте протокол собрания и договор с подрядчиком регоператору.

Алгоритм организации капитального ремонта со специального счёта

1. Определившись с фронтом работ, составив ведомость объёмов работ и сметную (при необходимости проектную) документацию, рассчитав предельную стоимость работ по капитальному ремонту (далее – Предельная стоимость работ), управляющая МКД организация выходит на проведение общего собрания собственников МКД.

Подробнее о подготовительной работе до собрания читайте раздел «Планируем фронт работ и расходы».

Это центральное подготовительное к капремонту мероприятие, на котором большинством голосов выносятся решения по капитальному ремонту (не менее 2/3 от общего числа голосов собственников,
ст. 45, 46 ЖК РФ), в том числе определяется вид работ, предельная стоимость, срок производства, источник финансирования, лицо, которое от имени всех собственников помещений в МКД уполномочено участвовать в приемке выполненных работ, в том числе подписывать соответствующие акты
(ст. 189 ЖК РФ).

Порядок отбора подрядных организаций, проведения работ, строительного контроля, формы договора для проведения капитального ремонта и приемки работ по специальным счетам действующим законодательством не регламентирован.

Прим. Советуем готовить для банка локальную смету – сам факт её подготовки говорит о капитальном характере производимых работ. Отчет по физизносу, Расчёт, может являться обоснованием для собственников МКД при переносе сроков капремонта, а также требованием внутреннего регламента при перечислении средств спецсчета в некоторых Банках.

Особенности формулировок вопросов для собрания по ст. 189 ЖК РФ:

– Вид работ должен соответствовать тем, которые содержатся в Законе Санкт-Петербурга
№ 690-120.

– Стоимость работ, определенная по подготовленной сметной (проектной) документации, не должна превышать Предельную стоимость работ. Предельная стоимость – это порог, выше которого вы не сможете потратить деньги со спецсчёта (ниже – можно). Советуем ставить предельную стоимость с учетом возможного повышения стоимости материалов на текущий год, прибавляя 30-50% к их стоимости. Если вы хотите делать ремонт на протяжении 2–5 лет, то закладывайте стоимость с учетом ежегодного подорожания договора на 30%.

– Срок производства работ ставьте с запасом. Даже если работы небольшие, и их можно выполнить в этом году за 3 месяца, то срок для протокола общего собрания пусть будет
2 года.

— В источниках финансирования перечисляйте все возможные источники: спецсчет капремонта ОСЖ, счёт текущего ремонта, доходы от хозяйственной деятельности, рассрочка подрядчика. В п. 2 ч. 4.1 ст. 170 ЖК РФ указано, вы можете проводить капремонт, если «на дату принятия данного решения средств на специальном счете достаточно для финансирования капитального ремонта или выбраны иные способы его финансирования». Рассрочка подрядчика может быть условием при заключении договора с подрядчиком и дает вам возможность пройти Банк, не имея денег на дату принятия решения.

– Лицом, уполномоченным принимать работы, может быть председатель, которому даёт консультации строитель-практик, живущий в доме, или нанятый сторонний технадзор, вписанный в договор как лицо, принимающее работы.

Дополнительно на данном собрании можно рассмотреть все вопросы, касающиеся проведения капитального ремонта: выбор подрядной организации, условия заключаемого договора, правила приемки работ, создание комиссии по приемке работ и другие вопросы.

Прим. Если в регпрограмме для вашего дома обозначены сроки капремонта по виду работ, в котором нет необходимости, то вам нужно провести общее собрание собственников МКД, включив в повестку дня вопрос о переносе сроков по этому виду работ на более поздние. Если сроки не отдалить решением общего собрания, это может стать основанием закрытия спецсчёта и перевода средств региональному оператору. Советуем одним голосованием приближать нужный вид работ и отдалять несвоевременный кап-
ремонт. Копию протокола общего собрания нужно направить в отдел районного хозяйства администрации.

2. Получив решение общего собрания, управляющая организация подписывает договор с подрядчиком. Важно составить его правильно, чтобы Банк пропускал платежи и не было претензий при проверках. Необходимым приложением к договору всегда является сметный расчёт, который определяет объём планируемых к выполнению работ и их стоимость. Сметный расчёт составляется на основании ведомости объёма работ, подготовленной владельцем специального счёта в тех объёмах, которые необходимо выполнить (но не менее 50% в соответствии с Правилами № 170 и ГОСТ Р 56535-2015).

3. После этого владелец спецсчёта оформляет необходимый комплект документов и отправляет его в отсканированном виде в банк, где открыт спецсчёт.

Операции могут осуществляться банком по указанию владельца специального счёта в адрес лиц, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по капитальному ремонту в МКД, при предоставлении следующих документов:

1) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение такого собрания об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

2) договор о выполнении работ по капитальному ремонту, предусматривающий в том числе установление гарантийного срока на оказанные услуги и (или) выполненные работы продолжительностью не менее пяти лет с момента подписания соответствующего акта приемки выполненных работ, а также обязательства подрядных организаций по устранению выявленных нарушений в разумный срок, за свой счет и своими силами;

3) акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по договору (акт приемки не требуется в случае осуществления операции по выплате аванса на оказание услуг и (или) выполнение работ в размере не более чем 30% от стоимости таких услуг и (или) работ по договору).

Бесплатные консультации по загрузке документов в систему Сбербанка
по телефону 0321.

Наличие у владельца спецсчёта указанных выше документов обеспечит соблюдение требований действующего законодательства и наличие гарантийных обязательств.

4. После проведения капитального ремонта администрация района Санкт-Петербурга должна направить в Жилищный комитет акт приемки выполненных работ по капитальному ремонту для актуализации сведений в технико-
экономическом паспорте многоквартирного дома о проведенном капитальном ремонте, соответственно, вам нужно уведомить отдел районного хозяйства администрации о выполнении работ, не лишним будет выполнить фотофиксацию до и после выполнения работ.

Выбор подрядной организации для проведения капремонта владельцем спецсчёта

В случае, если капремонт МКД, где собственники помещений формируют фонд капремонта на спецсчёте, владельцем которого является управляющая организация или объединение собственников жилья (ТСЖ, ЖК, ЖСК), проводится без предоставления финансовой поддержки за счёт средств бюджета Санкт-Петербурга, порядок отбора подрядных организаций для проведения капремонта действующим законодательством не регламентирован.

В качестве фильтра можно использовать упоминание организации в реестре квалифицированных подрядных организаций Санкт-Петербурга (далее – РКПО).

Прим. Обращайте также внимание на наличие у подрядчика допуска СРО (чтобы проверить, введите ИНН подрядчика на официальном сайте
НОСТРОЙ). Наличие организации в обоих выше обозначенных реестрах говорит о том, что у подрядчика есть необходимый штат сотрудников, а наличие организации в РКПО также укажет на опыт проведения работ по капремонту.

ФКР формируется на спецсчёте, софинансирования бюджета нет, но
ГУ ЖА или администрация района запрещают проводить работы или навязывают своего подрядчика

Данная позиция сотрудников районных администраций и ГУ ЖА раскрывает  суть взаимоотношений собственников МКД и ГУ ЖА при наличии бюджетного софинансирования капитального ремонта. При выделении Субсидии на капитальный ремонт из бюджета районные власти должны участвовать в определении сроков работ, отборе подрядчика и проверке смет.

В остальных случаях их участия в капремонте нет никакого, кроме того, что вы уведомляете их о проведении работ для внесения информации об этом в технико-экономический паспорт МКД и региональную программу.

КАК КОНТРОЛИРОВАТЬ КАЧЕСТВО ВЫПОЛНЕНИЯ КАПРЕМОНТА

При формировании ФКР на спецсчёте собственники помещений в МКД, как лица, по закону несущие ответственность за проведение капремонта, должны обеспечить осуществление контроля за ходом выполняемых подрядчиками работ и их приёмку. В отличие от приёмки – разового мероприятия, контроль за выполнением работ – это регулярные действия в течение всего периода капремонта.

Функции строительного контроля может взять на себя специалист из числа собственников, имеющий именно практический опыт в выполнении, сопровождении хода определённого вида работ с применением современных материалов (прораб, начальник участка, технадзор). Если строителя-практика нет, то рекомендуем поручить контроль привлеченному специалисту или специализированной организации. Услуга по строительному контролю может быть оплачена за счет средств ФКР (Закон Санкт-Петербурга
№ 690-120).

РАБОТЫ ОКОНЧЕНЫ И ОПЛАЧЕНЫ, КТО НАС БУДЕТ ПРОВЕРЯТЬ?

Что такое нецелевое использование средств?

В соответствии с Положением о порядке осуществления контроля за целевым расходованием владельцем специального счёта денежных средств, сформированных за счет взносов на капитальный ремонт, и обеспечением сохранности этих средств, утвержденным Постановлением правительства Санкт-Петербурга от 21.12.2013
№ 1019 (далее – Положение, см. прил. 7), контроль за целевым расходованием спецсчёта осуществляется администрациями районов. Указанное Положение в соответствии с п. 8
ч. 1 ст. 167 ЖК РФ и ст. 4 Закона Санкт-Петербурга от 04.12.2013 № 690-120 определяет порядок осуществления контроля за целевым расходованием владельцем специального счёта денежных средств, сформированных за счет взносов на капитальный ремонт и обеспечением сохранности денежных средств.

В ходе плановых и внеплановых проверок, осуществляемых в рамках Положения, контролируется целевое расходование средств по следующим пунктам:

• формирование фонда кап-
ремонта за счёт взносов на капремонт, уплаченных собственниками помещений в МКД, процентов, уплаченных собственниками таких помещений в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанностей по уплате взносов на капремонт, процентов, начисленных за использование денежных средств, находящихся на специальном счёте;

• соответствие финансирования, направленного на оказание услуг и (или) выполнение работ, финансируемых за счет взносов собственников помещений в МКД на капремонт, размеру предельной стоимости услуг и (или) работ по капремонту в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации;

• акты о приемке выполненных работ и (или) оказанных услуг, справки о стоимости выполненных работ и затрат;

• соответствие объёма выполненных работ и (или) оказанных услуг объему, предусмотренному соответствующим договором о выполнении работ и (или) об оказании услуг по капитальному ремонту;

• операции по перечислению средств фонда капитального ремонта на специальный счёт и списание денежных средств со специального счёта.

Таким образом, владельцем спецсчёта должны быть проведены все необходимые мероприятия по подготовке капремонта, оформлены все документы, а именно: протокол общего собрания собственников помещений МКД с указанием вида работ, предельной стоимости, источника финансирования, заключен договор на выполнение работ с обязательным установлением гарантийного срока, и по результатам проведения работ оформлен акт приемки.

Если вы выполнили капремонт со спецсчёта и

• вид выполненных работ соответствует тем видам, которые указаны в Законе Санкт-Петербурга от 11 декабря 2013 г. № 690-120 (см. прил. 6), и размер стоимости выполненных работ не превышает уровень Предельной стоимости, указанный в протоколе голосования,

• акты выполненных работ оформлены грамотно (изначально составлена локальная смета),

• выполненный объём работ соответствует договорным обязательствам подрядчика,

• деньги перечислены подрядчику, указанному в договоре,

то вы спокойно пройдёте проверку.

Важно! Главное помнить: деньги спецсчёта – деньги собственников (Постановление Конституционного суда РФ от 12 апреля 2016 г. № 10-П). Если нет софинансирования бюджета, то вы – заказчик работ и самостоятельно регулируете все вопросы, с ними связанные, не выходя за рамки законов.

Какие штрафные санкции могут быть применены к ОСЖ и УК за неправильное использование средств спецсчёта?

Единственная мера, применяемая на данный момент к ОСЖ и УК, произведшим нецелевое использование средств (в Санкт-Петербурге это ремонт парадных) – постепенный возврат денежных средств на спецсчёт.

Прим. Штрафов, налагаемых на должностное или юридическое лицо, не предусмотрено.

Право требовать возврата денег на спецсчёт имеет в досудебном или судебном порядке только ГЖИ (см. прил. 4 пункт 1).

Телефон горячей линии
для консультаций по работе со спецсчетами:
+79052045549.

Обращайтесь, если у вас есть вопросы
или спорная ситуация.

Также Союз «Модернизация МКД» запустил
чат-бот в Телеграм по общим вопросам – @MMKD_bot,
бот-архив семинаров – @MMKDa_bot.

ПРИЛОЖЕНИЯ. ДОКУМЕНТЫ

Приложение 1. Перечень видов работ, попадающих под понятие капитального ремонта

Статья 166 ЖК РФ

1. Перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя:

1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

2) ремонт, замену, модернизацию лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений;

3) ремонт крыши;

4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

5) ремонт фасада;

6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

2. Нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, финансируемых за счет средств фонда капитального ремонта, размер которых сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, может быть дополнен услугами и (или) работами по утеплению фасада, переустройству невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройству выходов на кровлю, установке автоматизированных информационно-измерительных систем учета потребления коммунальных ресурсов и коммунальных услуг, установке коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, газа) и другими видами услуг и (или) работ.

3. В случае принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, часть фонда капитального ремонта, сформированная за счет данного превышения, по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может использоваться на финансирование любых услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

4. Перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, которые могут финансироваться за счет средств государственной поддержки, предоставляемой субъектом Российской Федерации, определяется нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

5. Работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме могут включать в себя работы по замене и (или) восстановлению несущих строительных конструкций многоквартирного дома и (или) инженерных сетей многоквартирного дома, отнесенные в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности к реконструкции объектов капитального строительства.

Пункт 4 статьи 2 Закона Санкт-Петербурга
от 11 декабря 2013 г. № 690-120

За счет средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, установленного Правительством Санкт-Петербурга, финансируются следующие виды услуг и (или) работ:

услуги и (или) работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, перечень которых установлен Жилищным кодексом Российской Федерации;

замена и (или) восстановление отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы, и (или) восстановление указанных элементов в связи с опасностью их обрушения, когда основания для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции отсутствуют;

разработка и (или) экспертиза проектной документации на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (в случае, если подготовка и (или) экспертиза проектной документации необходима в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности);

ремонт отдельных элементов систем противопожарной защиты со сроком службы более 20 лет (при наличии указанных систем в проекте многоквартирного дома);

осуществление строительного контроля;

погашение кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты данных работ, и уплата процентов за пользование этими кредитами, займами;

установка узлов управления и регулирования потребления тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа*;

утепление фасада**.

_____

*установка узлов управления и регулирования потребления тепловой энергии выполняется при проведении работ по капитальному ремонту инженерных систем, если эти работы синхронизированы с работами по «расцепке» МКД, и есть техническая возможность установки индивидуальных тепловых пунктов.

**утепление фасадов при капитальном ремонте фасадов при наличии технико-экономического обоснования и технической возможности, с учетом согласования КГА изменения архитектурного облика фасада.

Приложение 2. Открытие и проценты на депозит спецсчёта ОСЖ и УК

Приложение 3. Справка о разграничении понятий текщего и капитального ремонта

Нормами Градостроительного кодекса РФ понятие текущего ремонта не определено, критерии отнесения видов работ к текущему ремонту также отсутствуют. Для проведения капитальных работ в МКД требуется ясность в указанных нормах и критериях. Таковые содержатся в ГОСТ Р 56535-2015 и Постановлении Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170, которым утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (далее – Правила №170).

Правила № 170 определяют правила по эксплуатации, капитальному ремонту и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства, обеспечению сохранности и содержанию жилищного фонда, технической инвентаризации и являются обязательными для исполнения органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами государственного контроля и надзора, органами местного самоуправления.

Согласно Правилам № 170 (раздел II, п. 2.3) текущий ремонт здания включает в себя комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей. Примерный перечень работ, относящихся к текущему ремонту, приведен в приложении № 7 Правил № 170.

В соответствии с п. 2.4.2 Правил № 170 при капитальном ремонте следует производить комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смену, восстановление или замену их на более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей жилищного фонда, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых зданий с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии и обеспечения рационального энергопотребления. Примерный перечень работ, проводящихся за счет средств, предназначенных на капитальный ремонт жилищного фонда, приведен в приложении № 8.

ГОСТ Р 56535-2015 устанавливает требования к оказанию услуг текущего ремонта общего имущества многоквартирных домов. Стандарт предназначен для применения лицами, предоставляющими услуги управления многоквартирными домами и содержания общего имущества многоквартирных домов, собственниками помещений, расположенных в этих многоквартирных домах, принявшими решение о проведении текущего ремонта в соответствии с настоящим стандартом и выступающими заказчиками таких услуг (работ), а также для выполнения подрядными организациями, привлекаемыми для выполнения работ, связанных с текущим ремонтом.

В соответствии с п. 3.1 ГОСТ Р 56535-2015 к текущему ремонту относится «комплекс работ (услуг), включенных в план работ и проводимых в рамках содержания общего имущества многоквартирного дома, связанных с восстановлением потерявших в процессе эксплуатации функциональную способность частей многоквартирного дома, на аналогичные или иные, улучшающие показатели до их нормативного состояния, когда объем таких работ не превышает 30% от ремонтируемого имущества».

Соответственно, капитальным ремонтом считается комплекс работ, превышающий 30% от ремонтируемого имущества, кроме ремонта крыш, фасадов, стыков полносборных зданий, при ремонте которых комплекс работ должен превышать 50% в соответствии с Приложением 8 Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170.

Приложение 4. Примерный перечень состава работ, которые могут выполняться при проведении капитального ремонта

(См. табл. 2 Методических рекомендаций по расчету размеров предельной стоимости услуг и(или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Санкт-Петербурга, утверждённых Распоряжением Жилищного комитета от 29 января 2015 г. № 44-р, с примерным перечнем состава работ, которые могут выполняться при проведении капитального ремонта)

1. Ремонт фундамента многоквартирного дома

1.1. заделка и расшивка стыков, швов, трещин элементов фундаментов, а также участков стен МКД подземной и цокольной части, включая стенки и основания приямков. Устройство защитного слоя;

1.2. устранение местных дефектов и деформаций путем усиления фундамента, а также участков стен МКД подземной и цокольной части;

1.3. восстановление или устройство гидроизоляции фундамента, а также участков стен МКД подземной и цокольной части;

1.4. ремонт отмостки;

1.5. ремонт продухов, подвальных окон, приямков, входов в подвалы

Источник информации о перечне работ: ЖК РФ

2. Ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме    

2.1. ремонт продухов, подвальных окон, приямков, входов в подвалы;

2.2. восстановление или устройство гидроизоляции стен подвала (при необходимости до основания фундамента);

2.3. восстановление или устройство гидроизоляции пола подвала;

2.4. утепление стен и надподвальных перекрытий подвальных помещений;

2.5. ремонт участков стен подвала (при необходимости до основания фундамента);

2.6. ремонт пола подвала;

2.7. восстановление штукатурки и окраски стен и потолков в местах их повреждения при выполнении работ по ремонту подвальных помещений;

2.8. ремонт технических помещений, в которых имеется инженерное оборудование, относящее к общему имуществу в МКД (индивидуальные тепловые пункты, водомерные узлы, насосные, электрощитовые и др.), включая установку металлических дверей, штукатурку и окраску стен и потолков, ремонт полов с устройством твердого покрытия, устройство приточно-вытяжной вентиляции, ремонт электрических сетей освещения;

2.9. ремонт отмостки

Источник информации о перечне работ: Жилищный кодекс РФ

3. Ремонт фасада      

3.1. ремонт фасада (штукатурка, в том числе замена керамической плитки на штукатурку, малярные работы, ремонт кирпичной кладки, ремонт облицовки (керамической плитки, облицовочного кирпича, камня), ремонт и(или) восстановление архитектурного декора);

3.2. утепление фасада;

3.3. устройство отсечной гидроизоляции стен в случае капиллярного подсоса влаги;

3.4. устройство вертикальной гидроизоляции участков стен МКД подземной и цокольной части;

3.5. герметизация и ремонт стыков стеновых панелей;

3.6. ремонт или замена (при значительном износе несущих конструкций) или восстановление балконов, лоджий, козырьков;

3.7. ремонт приямков, крылец;

3.8. ремонт наружных стен лифтовых машинных помещений;

3.9. ремонт или замена заполнений оконных и дверных проемов, расположенных на фасаде и относящихся к общему имуществу в МКД, в том числе на энергоэффективные шумоизоляционные;

3.10. выполнение работ по обеспечению беспрепятственного доступа в подъезд МКД инвалидов, использующих для передвижения кресло-коляску (устройство пандусов), при наличии технической возможности;

3.11. ремонт или замена наружной водосточной системы;

3.12. ремонт и(или) восстановление отмостки;

3.13. ремонт ворот, включенных в состав общего имущества в МКД;

3.14. ремонт выходящих на кровлю элементов системы вентиляции, мусороудаления, газоходов, выходов на кровлю и др.

3.15. замена или устройство коробов на фасаде для размещения в них проложенных по фасаду электрических кабелей и проводов   

Источник информации о перечне работ: ЖК РФ

4. Ремонт крыши     

4.1. ремонт или замена конструкций крыш (стропильной системы, обрешетки и др. элементов);

4.2. антисептирование и противопожарная обработка деревянных конструкций;

4.3. ремонт или замена существующего кровельного покрытия;

4.4. ремонт, замена или устройство системы внутреннего или наружного водоотвода;

4.5. ремонт, замена, установка ограждения на кровле;

4.6. ремонт или замена надкровельных элементов (лазов, продухов, слуховых окон и других устройств для вентиляции чердачного пространства, покрытий парапетов и надстроек, колпаков);

4.7. ремонт выходящих на кровлю элементов системы вентиляции, газоходов, мусороудаления, лифтовых шахт и др.;

4.8. переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу;

4.9. утепление чердачного перекрытия либо утепление подкровельного ската крыши в целях нормализации температурно-влажностного режима чердачного помещения, замена утеплителя в конструкции крыши с кровлей из рулонных или наплавляемых материалов;

4.10. ремонт или замена световых фонарей;

4.11. ремонт, устройство выходов на кровлю;

4.12. ремонт или устройство цементной стяжки крыш;

4.13. замена дверей или лазов на чердак на противопожарные;

4.14. ремонт кирпичной кладки стен (в местах опирания стропильной системы), брандмауэров, парапетов

Источник информации о перечне работ: ЖК РФ

5. Ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-,
водоснабжения, водоотведения

5.1. полная замена, ремонт и модернизация внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, относящихся к общему имуществу в МКД, в том числе коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);

5.2. ремонт или устройство инженерного оборудования индивидуального теплового пункта;

5.3. работы по разборке и восстановлению конструкций или частей конструкций стен, перекрытий, перегородок, в том числе не входящих в состав общего имущества в МКД, в случае если работы по капитальному ремонту инженерных систем, входящих в состав общего имущества в МКД, в связи с технологическими и конструктивными особенностями ремонтируемых (заменяемых) инженерных систем с учетом проектных решений невозможно выполнить без разборки перечисленных конструкций или частей конструкций;

5.4. восстановление внутренней отделки жилых и нежилых помещений в случае ее повреждения при выполнении работ, указанных в подпункте 5.3, в объеме, не превышающем повреждений, в составе: подготовка поверхности пола, стен (перегородок) и потолка на отдельных участках, в местах их повреждения, под чистовую отделку, не включая декоративные работы; окраска потолков клеевыми либо водоэмульсионными составами; окраска масляными либо водоэмульсионными составами, облицовка керамической плиткой или оклейка бумажными обоями обыкновенного качества стен; устройство покрытия пола из линолеума, керамической плитки; устройство деревянных либо пластиковых плинтусов; окраска масляными составами деревянных плинтусов;     

5.5. ремонт технических помещений, в которых размещено инженерное оборудование индивидуального теплового пункта, водомерного узла, главного распределительного щита (ГРЩ), вводного распределительного устройства (ВРУ), относящееся к общему имуществу в МКД, включая установку металлических дверей, штукатурку и окраску стен и потолков, ремонт полов с устройством твердого покрытия, устройство приточно-вытяжной вентиляции, ремонт электрических сетей освещения        

Ремонт внутридомовых инженерных систем холодного водоснабжения        

1) устройство, ремонт или замена водомерных узлов общедомовых;

2) ремонт или замена разводящих магистралей и стояков;

3) замена запорной арматуры, в том числе на отводящих трубопроводах от стояков в квартиру, в границах, определенных постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006;

4) ремонт или замена в комплексе оборудования повысительных насосных установок;

5) ремонт или замена оборудования, трубопроводов и оснащения пожарного водопровода;

6) монтаж (демонтаж) оконечных сантехнических устройств в случае необходимости для проведения работ по замене сетей общего имущества;

7) модернизация инженерных систем, в том числе:

– обязательное применение модернизированных трубопроводов из пластика, металлопластика и др.;

– ремонт или замена оборудования систем холодного водоснабжения от ввода в здание до точки подключения к распределительным сетям при условии наличия точки разграничения балансовой принадлежности за границами ограждающих конструкций здания   

Ремонт внутридомовых инженерных систем горячего водоснабжения

1) ремонт или замена разводящих магистралей и стояков;

2) замена запорной арматуры, в том числе на отводящих трубопроводах от стояков в квартиру, в границах, определенных Постановлением правительства РФ № 491 от 13.08.2006;

3) модернизация инженерных систем, в том числе:

– обязательное применение модернизированных трубопроводов из пластика, металлопластика и др.;

– ремонт или замена оборудования систем горячего водоснабжения от ввода в здание до точки подключения к распределительным сетям при условии наличия точки разграничения балансовой принадлежности за границами ограждающих конструкций здания

Ремонт внутридомовых инженерных систем водоотведения   

1) ремонт или замена выпусков, сборных трубопроводов, внутренних водостоков, стояков и вытяжек в границах, определенных постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006;

2) монтаж (демонтаж) оконечных сантехнических устройств в случае необходимости для проведения работ по замене сетей общего имущества;

3) модернизация инженерных систем, в том числе:

– обязательное применение модернизированных трубопроводов из пластика и др.;

– ремонт или замена оборудования систем водоотведения от ввода в здание до точки подключения к распределительным сетям при условии наличия точки разграничения балансовой принадлежности за границами ограждающих конструкций здания   

Ремонт внутридомовых инженерных систем теплоснабжения

1) ремонт или замена разводящих магистралей и стояков в границах, определенных постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006;

2) замена запорной и регулировочной арматуры, в том числе на отводящих трубопроводах от стояков к отопительным приборам в помещениях многоквартирного дома;

3) замена отопительных приборов в местах общего пользования и помещениях, где отопительные приборы не оборудованы отключающими устройствами;

4) модернизация инженерных систем, в том числе:

– обязательное применение модернизированных отопительных приборов и трубопроводов из пластика, металлопластика и др.

Ремонт внутридомовых инженерных систем газоснабжения   

1) ремонт или замена внутридомовых разводящих магистралей и стояков в границах, определенных постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006;

2) замена запорной и регулировочной арматуры, в том числе на отводящих трубопроводах от стояков к отопительным приборам в помещениях здания МКД;

3) модернизация инженерных систем, в том числе:

– ремонт или замена оборудования систем газоснабжения от ввода в здание до точки подключения к распределительным сетям при условии наличия точки разграничения балансовой принадлежности за границами ограждающих конструкций здания   

Ремонт внутридомовых инженерных систем электроснабжения         

1) ремонт или замена главного распределительного щита (ГРЩ), вводного распределительного устройства (ВРУ), распределительных и групповых щитов;

2) ремонт или замена внутридомовых разводящих магистралей и стояков коммунального освещения, электроснабжения квартир до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии и систем инженерного обеспечения здания МКД в границах, определенных постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006;

3) замена электропроводки от этажных электрощитов до осветительных приборов сети коммунального освещения и индивидуальных узлов учета электроэнергии;

4) замена сетей электроснабжения лифтового оборудования и систем инженерного обеспечения многоквартирного дома;

5) ремонт системы заземления здания;

6) ремонт или замена системы молниезащиты (при наличии технической возможности);

7) модернизация инженерных систем, в том числе:

– замена осветительных приборов для нужд коммунального освещения на энергосберегающие, оборудованные датчиками освещенности и движения;

– ремонт или замена оборудования систем электроснабжения от ввода в здание до точки подключения к распределительным сетям при условии наличия точки разграничения балансовой принадлежности за границами ограждающих конструкций здания   

Источник информации о перечне работ: ЖК РФ

6. Ремонт, замена, модернизация лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений        

6.1. ремонт, замена, модернизация лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации;

6.2. ремонт (замена) лифтовых шахт;

6.3. утилизация демонтированного лифтового оборудования;

6.4. автоматизация и диспетчеризация лифтового оборудования;

6.5. пусконаладочные работы;

6.6. ремонт машинных и блочных помещений лифтов;

6.7. мероприятия, обеспечивающие беспрепятственное и безопасное пользование лифтами лицами с полной потерей зрения (незрячими) и слабовидящими (тактильные указатели уровня этажа, оборудование лифтовых кабин кнопками управления со шрифтом Брайля);

6.8. техническое освидетельствование смонтированного (модернизированного) лифта перед вводом в эксплуатацию;

6.9. декларирование соответствия смонтированного (модернизированного) лифта

Источник информации о перечне работ: ЖК РФ  

7. Замена и(или) восстановление отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и(или) восстановление указанных элементов в связи с опасностью их обрушения, когда основания для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции отсутствуют

7.1. ремонтно-строительные работы по замене и(или) восстановлению элементов несущих строительных конструкций многоквартирного дома;

7.2. восстановление перегородок, проемов, заполнений оконных и дверных проемов (установка оконных блоков из ПВХ-профилей с подоконной доской и отливом, блоков дверных с глухим полотном ДГ и наличников), поврежденных при проведении ремонтных работ, с целью восстановления планировки жилого помещения в соответствии с техническим паспортом на жилое помещение;

7.3. подготовка поверхности пола, стен (перегородок) и потолка на отдельных участках, в местах их повреждения, под чистовую отделку, не включая декоративные работы;

7.4. установка на прежнее место демонтированного при производстве ремонтных работ санитарно-технического, газового, отопительного оборудования, электрической плиты с восстановлением поврежденных при производстве ремонтных работ инженерных и электрических сетей;

7.5. установка санитарно-технического, газового и отопительного оборудования, аналогичного демонтируемому, при производстве ремонтных работ на прежнее место в случае отсутствия технической возможности произвести демонтаж без его разрушения, повлекшего утрату эксплуатационных свойств демонтируемого оборудования;

7.6. восстановление внутренней отделки в местах ее повреждения при выполнении Работ в соответствии с составленной заказчиком Работ ведомостью отделочных работ: окраска потолков клеевыми либо водоэмульсионными составами; окраска масляными либо водоэмульсионными составами, облицовка керамической плиткой или оклейка бумажными обоями обыкновенного качества стен; устройство покрытия пола из линолеума, керамической плитки; устройство деревянных либо пластиковых плинтусов; окраска масляными составами дверей, наличников и деревянных плинтусов       

Источник информации о перечне работ: Закон Санкт-Петербурга от 04.12.2013 № 690-120

8. Ремонт отдельных элементов систем противопожарной защиты со сроком службы более 20 лет (при наличии указанных систем в проекте многоквартирного дома)

8. ремонт или замена систем противопожарной автоматики, дымоудаления, противопожарного водопровода   

Источник информации о перечне работ: Закон Санкт-Петербурга от 04.12.2013 № 690-120

9. Установка узлов управления и регулирования потребления тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа*         

9.1. установка узлов управления и регулирования потребления ресурсов;

9.2. пусконаладочные работы

Источник информации о перечне работ: Закон Санкт-Петербурга от 04.12.2013 № 690-120

Приложение 5. Справка по судебной практике
по делам о распоряжении средствами спецсчета в Санкт-Петербурге

На сегодняшний день на территории города Санкт-Петербурга случаев судебного рассмотрения споров по вопросу нецелевого расходования денежных средств капитального ремонта со спецсчёта очень мало, однако имеющиеся судебные акты приняты в пользу собственников.

Обобщая указанную судебную практику, обращаем ваше внимание на следующие выводы судов, которыми следует руководствоваться при принятии решений о проведении тех или иных видов капитального ремонта за счет средств спецсчёта.

Так, в рамках рассмотрения дела № А56-92362/2018 по заявлению администрации Калининского района к ГЖИ СПб об оспаривании предписания (принять меры и вернуть израсходованные в 2016, 2017 гг. на частичный ремонт фасада (не по назначению) средства спецсчета ТСЖ «Кристалл», добровольно или в судебном порядке) судами двух инстанций предписание было признано незаконным. Суды отметили, что в силу положения ст. 36.1 ЖК РФ денежные средства спецсчета не являются собственностью ТСЖ или УК, а принадлежат собственникам помещений в доме, которые имеют исключительное право принимать решения об их расходовании, в том числе долгосрочно (поэтапно на протяжении нескольких лет). В случае, если такое решение принято и реализовано с учетом требований о кворуме, повестке дня, порядке списания средств со счета, предусмотренных ст. 175, 177, ч. 5.1. ст. 189 ЖК РФ, нецелевое расходование средств отсутствует.

К аналогичным выводам пришли суды трех инстанций при рассмотрении дела № А56-55208/2019 по иску администрации Приморского района к ЖСК № 1411 об обязании вернуть израсходованные не по целевому назначению средства спецсчета (произведена установка УУТЭ, не относящаяся к капитальному ремонту и не предусмотренная Региональной программой). Отказ в удовлетворении требований администрации суды обосновали соблюдением собственниками порядка расходования денежных средств спецсчёта, предусмотренным ст. 175, 177, 189 ЖК РФ. Также суды отметили, что наличие определенных Региональной программой сроков производства соответствующих работ не является препятствием для производства соответствующих работ, при их необходимости, в более ранние сроки. Нормами действующего законодательства (ч. 4.1 ст. 170 ЖК РФ) не предусмотрена обязанность собственников МКД согласовывать свои решения о выборе видов работ капитального характера и их сроках с органами местного самоуправления, даже если эти работы включены в Региональную программу.

При рассмотрении выше-
указанных дел отнесение произведенных работ (ремонт фасада и установка УУТЭ) к работам капитального характера не вызывало сомнений, однако в рамках дела
№ А56-69564/2019 суд разбирался, могут ли быть отнесены работы по замене отдельных элементов конструкций здания к капремонту. Так, администрация Василеостровского района обратилась с иском к ТСЖ «Северное Палаццо» об обязании вернуть израсходованные не по назначению средства спецсчёта (произведена замена входных дверей парадных и изготовление защитных козырьков над ними, не относящихся к капитальному ремонту и не предусмотренных Региональной программой). Суды трех инстанций в удовлетворении исковых требований отказали, отметив, что в силу п. 14.2. ст. 1
Градостроительного кодекса РФ восстановление или замена  отдельных элементов конструкций здания на аналогичные или улучшающие их показатели могут быть отнесены к работам капитального характера. Суды поддержали сложившуюся позицию о том, что средства спецсчёта принадлежат собственникам помещений, а решения общих собраний об их распоряжении, если они не оспорены и не признаны недействительными, обязательны для исполнения ТСЖ и не нарушают прав и законных интересов администрации (в данном МКД квартир госфонда не было). Отдельно суды отметили, что администрации районов не наделены полномочиями на обращение в судебные органы за истребованием денежных средств спецсчёта, в случае выявления нарушений они могут лишь передать материалы проверки в уполномоченные органы (ГЖИ, правоохранительные органы).

При рассмотрении дела
№ А56-118222/2021 по иску
ТСЖ «Шуваловский дом» к администрации Выборгского района о признании недействительным уведомления об устранении нарушений, суд удовлетворил требования ТСЖ, отметив, что проведенные работы по ремонту фасада, вопреки доводам администрации, являются работами капитального характера, а не текущего, на основании п. 3 приложения № 8 к Правилам № 170, так как объем выполненных работ превышает 50% общего.

Судебная практика по другим регионам РФ позволяет говорить о единстве мнений судебных органов относительно права собственников на распоряжение средствами спецсчёта, при соблюдении требования ст. 175, 177, 189 ЖК РФ, а также относительно возможности проведения за счет средств спецсчёта отдельных видов или подвидов работ капитального характера, пусть и не отнесенных к таковым действующим законодательством, но направленных на улучшение эксплуатационных показателей жилищного фонда и надлежащее содержание общего имущества (с учетом технических особенностей).

Смотрите, например, судебные акты по делам №№

А10-3113/2021,

А12-11561/2020,

А71-1377/2020,

А17-402/2020,

А63-1436/2019,

А12-8856/2019,

А35-13055/2019,

А70-9563/2018,

А63-23494/2018,

А70-11000/2018,

А50-15201/2021,

А34-6376/2021,

А83-9852/2020,

А70-5380/2022,

А70-2596/2022.

Приложение 5. Обзор судебной практики
по спецсчетам в регионах России

Анализ судебной практики, сложившейся в арбитражных судах всех уровней РФ по спорам о нецелевом расходовании средств спецсчёта, позволяет сделать следующие обобщенные выводы.

1. Полномочиями по контролю (надзору) за целевым расходованием денежных средств фонда капитального ремонта, собираемых на спецсчёте, обладают исключительно органы государственного жилищного надзора (в СПб – ГЖИ, в Ленинградской области –
Комитет ГЖН), которые с целью реализации своих полномочий вправе выдавать предписания об устранении нарушений законодательства (смотрите, например, дело
№ А50-38815/2019). Таким образом, выдаваемые районными администрациями СПб требования о возврате денежных средств на спецсчёта в случае их «нецелевого» расходования не могут расцениваться как акты, порождающие какие-либо правовые последствия и обязательные для исполнения, и тем более они не сопровождаются полномочиями администрации на обращение в суд за принудительным их исполнением.

Смотрите, например, дело

№ А56-69564/2019).

2. Право собственников помещений в многоквартирном доме на денежные средства спецсчёта, предусмотренное положениями ст. 36.1 ЖК РФ, безусловно, но должно быть реализовано при соблюдении процедуры расходования средств спецсчёта (на основании решения общего собрания собственников, при необходимом кворуме по вопросам  определения вида и сроков производства работ по капитальному ремонту, предельной стоимости работ, источнике финансирования и лица, уполномоченного осуществлять приемку работ, т. е. с учетом требований ст. 175, 177,
ч. 5.1. ст. 189 ЖК РФ).

Смотрите, например, дела №№

А63-1436/2019,

А34-6376/2021.

Оплата работ, проведенных в отсутствие решения собственников, является нецелевым расходованием.

Смотрите, например, дело

№ А24-2929/2021.

3. В случае, если взнос на капитальный ремонт утвержден собственниками равным минимальному размеру взноса, утвержденному для соответствующего субъекта, собственники вправе расходовать средства спецсчёта только на виды работ, предусмотренные для данного дома Региональной программой (п. 4.1. ст. 170
ЖК РФ). Однако собственники в любое время вправе принять решение о проведении таких видов работ в более ранние сроки, чем это предусмотрено Региональной программой.

 Смотрите, например, дело

№ А71-1377/2020).

4. Виды работ капитального характера предусмотрены ч. 1 ст. 166 ЖК РФ и ч. 3 ст. 15 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию ЖКХ», однако данные виды работ являются общими и уточнены в «Методических рекомендациях по формированию состава работ по капитальному ремонту МКД» от 15.02.2013 г. путем введения подвидов работ. Кроме того, капитальный ремонт может быть как комплексным, так и выборочным, то есть направленным на полную или частичную замену отдельных конструктивных элементов МКД. Применяя данные положения, судами обоснованно были отнесены к выборочному (частичному) капитальному ремонту такие работы, как: облицовка фасада сайдингом, замена балконных дверей или окон мест общего пользования, ремонт цоколя, устройство на фасаде каналов сплит-системы, ремонт крыши над отдельными подъездами и т. д.

Смотрите, например, судебные акты по делам №№  

А70-11000/2018,

А71-1377/2020,

А63-1436/2019,

А12-11561/2020,

А83-9852/2020,

А10-3113/2021,

А56-118222/2021.

Одним из общих принципов, применяемых до настоящего времени при отнесении работ к работам текущего или капитального характера, является процентное соотношение в пределах общего объема работ внутри одного подвида. Так, объем работ менее 50% относится к текущему ремонту.

Смотрите, например, судебные акты по делам №№

А50-38815/2019,

А24-2929/2021,

А50-15201/2021,

А70-2596/2022.

5. Целесообразность проведения работ капитального характера, в том числе ранее сроков, предусмотренных Региональной программой, финансируемых за счет средств спецсчёта, должна быть обоснована и может вытекать из физического или морального износа, истечения сроков эксплуатации, аварийного состояния конструкций или сетей, предписаний госорганов о необходимости проведения отдельных видов работ для устранения выявленных нарушений и направленных на надлежащее содержание общего имущества.

Смотрите, например, судебные акты по делам №№

А63-1436/2019,

А12-21825/2017,

А63-23494/2018,

А83-9852/2020,

А71-1377/2020,

А12-8856/2019.

Проанализированные судебные акты и вышеприведенные выводы говорят об устойчиво сложившейся положительной практике рассмотрения судами дел об оспаривании предписаний органов государственного жилищного надзора об устранении нецелевого расходования средств спецсчетов. Случаи отказных решений были основаны на грубейших нарушениях управляющими организациями, ТСЖ основных положений и норм действующего законодательства о процедуре расходования денежных средств либо проведении таких работ, которые в силу своего характера или объема не могли быть отнесены к работам капитального характера.

Приложение 7.  Положение о порядке осуществления контроля за целевым расходованием владельцем специального счёта денежных средств, сформированных за счет взносов на капитальный ремонт, и обеспечением сохранности этих средств, утвержденное Постановлением правительства Санкт-Петербурга от 21.12.2013 № 1019.

1. Настоящее Положение в соответствии с пунктом 8 статьи 167 Жилищного кодекса Российской Федерации и Законом Санкт-Петербурга от 04.12.2013 № 690-120 «О капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных домах в Санкт-Петербурге» определяет порядок осуществления контроля за целевым расходованием владельцем специального счета денежных средств, сформированных за счет взносов на капитальный ремонт (далее – денежные средства), и обеспечением сохранности денежных средств.

2. В соответствии с настоящим Положением предметом контроля является целевое расходование денежных средств юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, имеющими право распоряжаться денежными средствами в соответствии с действующим законодательством, и обеспечение сохранности денежных средств владельцами специального счета, за исключением контроля за целевым расходованием некоммерческой организацией «Фонд – региональный оператор капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах» (далее – региональный оператор).

3. При осуществлении контроля за целевым расходованием владельцем специального счета денежных средств и обеспечением их сохранности проверяются:

формирование фонда капитального ремонта за счет взносов на капитальный ремонт, уплаченных собственниками помещений в многоквартирных домах, процентов, уплаченных собственниками таких помещений в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанностей по уплате взносов на капитальный ремонт, процентов, начисленных за использование денежных средств, находящихся на специальном счете;

соответствие финансирования, направленного на оказание услуг и (или) выполнение работ, финансируемых за счет взносов собственников помещений в многоквартирном доме на капитальный ремонт, размеру предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации;

акты о приемке выполненных работ и (или) оказанных услуг, справки о стоимости выполненных работ и затрат;

соответствие объема выполненных работ и (или) оказанных услуг объему, предусмотренному соответствующим договором о выполнении работ и (или) об оказании услуг по капитальному ремонту;

операции по перечислению средств фонда капитального ремонта на специальный счет и списание денежных средств со специального счета.

4. Контроль за целевым расходованием денежных средств и обеспечением их сохранности осуществляется администрациями районов Санкт-Петербурга.

5. Контроль за целевым расходованием денежных средств и обеспечением их сохранности администрациями районов Санкт-Петербурга осуществляется путем проведения плановых и внеплановых проверок владельцев специальных счетов (далее – проверки).

6. Администрации районов Санкт-Петербурга ежегодно до 20 октября года, предшествующего году проведения плановых проверок, утверждают план проведения проверок, разработанный и согласованный в соответствии с требованиями федерального законодательства.

План проведения проверок владельцев специальных счетов направляется владельцам специальных счетов в течение пяти рабочих дней с даты его утверждения.

7. Внеплановые проверки проводятся по основаниям, предусмотренным Федеральным законом «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля».

8. По решению главы администрации района Санкт-Петербурга в случае необходимости проведения исследований, испытаний, специальных экспертиз для участия в проверках могут привлекаться эксперты или специализированные организации.

9. Решение о проведении проверки принимается в соответствии с планом проведения проверок владельцев специальных счетов или в случаях, установленных в пункте 7 настоящего Положения.

Решение о проведении проверки должно содержать:

перечень вопросов, являющихся предметом проверки;

состав лиц, уполномоченных на проведение проверки;

дату начала и срок проведения проверки;

иные сведения, включение которых в решение о проведении проверки является обязательным в соответствии с федеральным законодательством.

Решение о проведении проверки направляется владельцу специального счета не позднее одного дня до начала проведения проверки.

10. При проведении документарной проверки администрация района Санкт-Петербурга в соответствии с решением о проведении проверки направляет владельцу специального счета запрос о представлении документов, необходимых для проведения документарной проверки, с указанием срока представления соответствующих документов (далее – запрос).

Владелец специального счета в срок, указанный в запросе, представляет в администрацию района Санкт-Петербурга указанные в запросе документы. Документы представляются в виде копий, заверенных печатью и подписью руководителя владельца специального счета.

11. Выездные проверки проводятся в случае, если при документарной проверке не представляется возможным удостовериться в полноте и достоверности сведений, содержащихся в представленных документах (организации оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах (далее – объекты), в том числе соответствия объема и качества оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту объектов объемам, предусмотренным договорами об оказании услуг и (или) выполнении работ по капитальному ремонту объектов, заключенными между владельцем специального счета и подрядной организацией).

12. При проведении выездной проверки владелец специального счета обязан предоставить лицам, уполномоченным на проведение проверки, возможность ознакомиться с документами, связанными с предметом проверки, обеспечить доступ лиц, уполномоченных на проведение проверки, и участвующих в выездной проверке экспертов, представителей специализированных организаций к объекту.

13. Проверка проводится в срок, указанный в решении о проведении проверки.

Решение о продлении срока проверки принимается администрацией района Санкт-Петербурга в следующих случаях:

непредставления владельцем специального счета документов в сроки, указанные в запросе, или предоставление их не в полном объеме;

несвоевременного допуска на объект лиц, уполномоченных на проведение проверки;

создания препятствий при проведении проверки;

связанных с необходимостью проведения сложных и (или) длительных исследований, испытаний, специальных экспертиз.

Решение о продлении срока проверки направляется владельцу специального счета в течение двух рабочих дней с даты принятия такого решения.

14. В случаях непредставления владельцем специального счета сведений в порядке, установленном в пункте 10 настоящего Положения, и (или) отказа владельца специального счета в допуске лиц, уполномоченных на проведение проверки, к документам владельца специального счета, создания условий, препятствующих проведению проверки, руководителем проверки оформляется акт по фактам создания препятствий в проведении проверки.

15. Результаты проверки оформляются актом, в котором указываются:

дата и место составления акта проверки;

основания проведения проверки;

лицо, проводившее проверку;

полное наименование и реквизиты владельца специального счета;

дата, время, продолжительность и сроки проведения проверки;

сведения о результатах проверки, в том числе о выявленных нарушениях обязательных требований, об их характере и о лицах, допустивших указанные нарушения;

сведения об ознакомлении или отказе в ознакомлении с актом проверки руководителя (лица, исполняющего обязанности руководителя) владельца специального счета с результатами проверки;

предложения о мерах, которые должны быть предприняты в целях устранения и предотвращения нарушений, в том числе привлечения к ответственности лиц, виновных в допущенных нарушениях;

подписи лица, проводившего проверку.

16. Акт проверки оформляется в течение пяти рабочих дней после окончания проверки.

Акт проверки составляется в двух экземплярах. Один экземпляр акта проверки вручается руководителю (лицу, исполняющему обязанности руководителя) владельца специального счета под расписку об ознакомлении либо отказе в ознакомлении с актом проверки.

В случае отсутствия руководителя (лица, исполняющего обязанности руководителя) владельца специального счета, а также в случае отказа дать расписку об ознакомлении либо отказе в ознакомлении с актом проверки акт проверки направляется заказным почтовым отправлением с уведомлением о вручении, которое приобщается к экземпляру акта проверки, хранящемуся в деле.

Второй экземпляр акта проверки хранится в администрации района Санкт-Петербурга в соответствии с законодательством об архивном деле.

17. В случае несогласия с актом проверки (полностью или частично) владелец специального счета в течение пяти рабочих дней со дня получения акта проверки представляет в администрацию района Санкт-Петербурга письменные мотивированные возражения по акту проверки с приложением подтверждающих документов (далее – возражения).

18. Администрация района Санкт-Петербурга с участием представителей владельца специального счета рассматривает возражения в течение пяти рабочих дней со дня их представления и принимает решение о внесении изменений в акт проверки или об отказе во внесении изменений в акт проверки.

19. Решение администрации района Санкт-Петербурга, указанное в пункте 18 настоящего Положения, направляется владельцу специального счета в течение трех рабочих дней со дня его принятия и размещается на официальном сайте администрации района Санкт-Петербурга.

20. В случае несогласия владельца специального счета с актом проверки и (или) решением администрации района Санкт-Петербурга, указанным в пункте 18 настоящего Положения, указанные документы могут быть обжалованы владельцем специального счета в установленном порядке.

21. В случае выявления в ходе проверки обстоятельств, содержащих признаки преступления, акт проверки направляется в правоохранительные органы согласно их компетенции не позднее десяти рабочих дней со дня подписания акта проверки.

КОНТАКТЫ ОРГАНИЗАЦИЙ-СОСТАВИТЕЛЕЙ

Управление капитального ремонта Жилищного комитета Санкт-Петербурга

Тел.: +7 (812) 576-08-51
Сайт: gilkom-complex.ru

Союз «Модернизация МКД»

Актуальные новости капремонта: Ютуб-канал Союз «Модернизация МКД»
Тел.: +7 (812) 565-04-09  
Сайт: модернизациямкд.рф    Эл. почта: rukcc@m-mkd.ru

Ассоциация ЖСК, ЖК и ТСЖ г. Санкт-Петербурга

Сайт: tsg-union.ru
Тел.: +7 (812) 314-41-81

СРО «АУОЖС»

Сайт: sro-auk.ru

Газета «Консьержъ»

Ютуб-канал Консьержъ   
Сайт: konserg.ru
Эл. почта:
konserg-media@yandex.ru

ССЫЛКИ НА ВИДЕОМАТЕРИАЛЫ

На YouTube-канале «Модернизация МКД» вы найдете видеозаписи мероприятий по капремонту:

2022 год

Семинар для ОСЖ на тему «Особенности капремонта фасада 600.11»

2021 год

Конференция НП «Модернизация МКД» «Как использовать накопления на капремонт: «котёл», спецсчёт?» 7.12.21

Спецсчёт на капремонт: круглый стол с ГУ ЖА Санкт-Петербурга

Спецсчёт для капитального ремонта МКД: как можно тратить накопления. Обзор практики на конференции

2020 год

Семинар «Как ОСЖ самостоятельно использовать спецсчёт на капитальный ремонт».
Спикер – Шаталов В. П.

Евгений Рыжко, председатель совета МКД Комендантский пр., д. 57, к. 2, стр. 1

Пока не перешли из «общего котла» на спецсчет, не хватало денег на содержание и ремонт дома, потому что приходилось делать средствами текущего ремонта работы капитального характера – фасад. Теперь, когда можем распоряжаться средствами спецсчета, спокойно делаем фасад за счет капремонта, а деньги, собираемые по статье «текущий ремонт», освободились для других нужных текущих дел.

Владимир Александров, управляющий ТСЖ «УЛЬЯНКА, УЛ. ЛЕНИ ГОЛИКОВА, 108»

Гораздо раньше сроков регпрограммы провели ремонт фасада. По программе должны были делать кровлю, но перенесли ее на дальний срок – она сейчас в нормальном пока состоянии. Вообще, говоря об использовании спецсчёта, я бы отметил главное – надо делать и делать быстро, что будет завтра – никто не знает. Все дорожает. Для меня загадка, если у людей есть деньги, а они ничего не делают.