«Как управляющей МКД организации самостоятельно использовать деньги спецсчёта на капремонт. Практический опыт.»
Можно ли их тратить самостоятельно? Нет полной суммы на капремонт? Нужен частичный? Как приблизить сроки капремонта? Бюджетное софинансирование? Проектирование и монтаж со спецсчёта?
Способа формирования фонда капитального ремонта три:
Спецсчёт, владельцем которого является организация, управляющая МКД (ТСЖ, ЖСК, УК)
Спецсчёт, владельцем которого является Региональный Оператор капремонта (далее – РО)
Счёт РО, так называемый «котёл». Не путать со спецсчётом, в данном случае он идёт без приставки «спец»
Как понять какой выбран способ накопления: спецсчёт или счёт?
1. Вы проводили общее собрание, где принимали решение о формировании фонда капремонта? Если не приняли такое решение до конца 2014, то вы точно в «котле».
2. Смотрите договор с банком на открытие спецсчёта. Если таковой есть, то вы владелец.
3. Введите свой адрес на https://www.fkr-spb.ru/house если ваши накопления там отражаются, то вы в «котле» или у вас спецсчёт РО
Сложно ли перейти на собственный спецсчёт?
В каждом субъекте РФ местные органы власти определяют срок перехода со счета РО на спецсчёт, в 38 субъектах РФ срок составляет от 2 до 6 месяцев. В Петербурге срок составляет календарный год с момента подачи необходимой документации РО.
Наше НП выступило с инициативой о сокращении сроков перехода в Санкт-Петербурге до 1 месяца.
Поправки поданы в ЗакСобрание 16.02.2022 года, номер законопроекта 538, на данный момент он находится в первом чтении. Вы можете подписать обращение, для скорейшего принятия поправок
Для перехода на собственный спецсчет необходимо провести собрание собственников, где решением не менее 50% и 1 голоса от общего количества собственников изменяется способ формирования фонда капитального ремонта со счета регионального оператора на спецсчет ОСЖ.
Процедура перевода не самая простая, чтобы перейти с первого раза, необходимо грамотно оформить все формальные процедуры общего собрания собственников.
Когда рационально переходить на спецсчёт?
Если многоквартирный дом:
1. Более 5000 м2 общей площади дома (тариф 11-13 руб/м2, можно собирать не менее 0,6 млн в год)
2. Имеет собираемость более 75% (начисляется и оплачивается достаточно)
3. Имеет инициативную группу жильцов, занятых вопросами дома
4. В первоочередных планах не стоит капремонт, требующий вложений, которые нельзя будет собрать за необходимый для начала капремонта период, то можно рассмотреть вариант спецсчёта.
Наши партнеры «Институт экономики города» разработали финансовый план спецсчета, который поможет вам бесплатно рассчитать необходимость денежных средств по годам на средне – и долгосрочную перспективу по необходимым видам работ. В готовой таблице эксель вы сможете учесть, изменяя лишь параметры тарифа на капремонт и срочность работ, необходимость в рассрочке подрядчика, оплате жильцами капремонта наперед на 3-12 месяцев вперед.Высылайте эл.письмом запрос на бесплатное получение программы на адрес npmkd@mail.ru
Особый случай:
Дом новый 4000м2, но в регпрограмме единственная работа (капремонт фасада) стоит на 35 год. Переходите на спецсчёт и проводите нужные работы уже сейчас. Владелец спецсчёта может открыть депозит, где % будет больше инфляции, что поможет сохранить и даже приумножить средства.
Кто выступает заказчиком капитального ремонта общего имущества в МКД, если управляющая МКД организация является владельцем спецсчёта?
НП «Модернизация МКД» получило ответ из Минстроя России (№ 47789-AQ/06 от 24.11.2020): «Собственники помещений, накапливающие средства на капитальный ремонт на специальных счетах, самостоятельно решают все вопросы, связанные с проведением капитального ремонта, в том числе самостоятельно определяют размер стоимости выполняемых работ, какую подрядную организацию и в каком порядке привлечь, как контролировать качество проводимого ремонта, как осуществлять приемку работ и другие вопросы».
Позицию «работайте самостоятельно по спецсчетам, но все риски берите на себя» занимает Конституционный суд РФ в Постановлении от 12 апреля 2016 г. No 10-П.
Значит в субъектах РФ не может быть ситуации, когда организации, управляющей МКД, кто-либо запрещает самостоятельно использовать средства, накопленные на спецсчёте.
В правовом обосновании самостоятельного проведения капремонта на средства спецсчёта ставится точка.
НП «Модернизация МКД» (сайт модернизациямкд.рф) осуществляет юридическое сопровождение договоров капремонта по спецсчетам, перехода из «котла» на спецсчёт на территории России. Имеем практический опыт со 100% положительным результатом. Опишите вашу ситуацию в двух абзацах: задача с исходными данными, что уже сделано на пути к решению. Высылайте эл.письмом на адрес npmkd@mail.ru Окажем вам консультацию.
Владельцем спецсчета является регоператор. Кто выступает заказчиком работ?
Если у вас нет софинансирования бюджетом, а владелец спецсчёта РО, то заказчиком работ выступает РО, а организация, управляющая МКД, выбирает самостоятельно подрядчика. При этом смету, составленную вами или подрядчиком, проверяет РО, а в некоторых регионах и профильный госорган. Далее РО отправляет необходимые документы в Банк, где открыт спецсчет.
Проводите общее собрание собственников, принимайте решение о капремонте прямыми деньгами, без бюджетных средств, или с рассрочкой подрядчика на один год или на несколько лет, заключайте договор с подрядчиком, передавайте документы РО
ФКР формируется на спецсчёте, софинансирования бюджета нет, но ГУ ЖА или Администрация района запрещают проводить работы или навязывают своего подрядчика.
Шаталов В. П., начальник управления капитального ремонта ЖилКомитета Петербурга, на круглом столе, проведенном НП Модернизация мкд для представителей ГУ ЖА Петербурга летом 2021 года, дал разъяснение: «пока было бюджетное софинансирование капремонта по спецсчетам, районные Администрации и ГУ ЖА должны были участвовать в отборе подрядчика, определении сроков работ и т.д. Если софинансирования нет, то ОСЖ самостоятельно работает по спецсчету».
Будет ли софинансирование капремонта мкд бюджетом субъектов РФ?
Федеральный бюджет начал постепенное дистанцирование из сферы ЖКХ и в 2020е вся тяжесть трат на капремонт ляжет на плечи собственников, что открыто декларировалось с созданием РО в субъектах РФ. На сегодня софинансирование капремонта имеет целевой характер, так, региональный бюджет Петербурга предполагает субсидирование капремонта на 2022 год в размере 3 млрд.руб на лифты.
Каков порядок работы при софинансировании бюджета?
В Петербурге при софинансировании капремонта бюджетом заказчиком работ становится администрация соответствующего района, а не владелец спецсчёта. В каждом субъекте ситуация определяется региональными нормативными правовыми актами.
Какие формальные процедуры нужно выполнить для работы по спецсчёту?
1. Вы проводите общее собрание на предмет капремонта, и большинством голосов (не менее 2/3 от общего числа голосов собственников) принимаете положительное решение по определению вида работ. При этом на голосование должны быть поставлены вопросы: предельная стоимость, срок производства, источники финансирования, лицо, ответственное за подписание актов.
2. Вы подписываете договор с подрядчиком. Договор должен содержать определенные пункты.
3. Вы оформляете необходимый комплект документов и отправляете его в Банк, где открыт спецсчёт.
Формулировки должны строго соответствовать закону, в ином случае Банк отклонит документы, либо после проведения работ надзорные органы могут вынудить вернуть деньги на спецсчет.
Как выбрать подрядчика на проект и монтаж?
Выбор подрядчика требует основательного подхода. Обращайте внимание на наличие у подрядчика допуска СРО и того состоит ли он в реестре подрядчиков РегОператора. Оба этих признака говорят о том, что у подрядчика есть необходимый штат сотрудников. Второй признак укажет вам и на опыт проведения работ по капремонту.
От себя мы можем порекомендовать подрядчика, соответствующего вышеупомянутым признакам, с которым сотрудничаем с 2017 года, сопровождая его договора на капитальный ремонт по спецсчёту.
ФКР формируется на спецсчете, деньги на ремонт у управляющей МКД организации есть в необходимом объеме, софинансирования бюджета нет, однако в региональную программу адрес по данному виду работ не внесен или внесен на дальний год. Как быть? ⠀
В соответствии со ст. 170, п. 4.1 «Собственники помещений в мкд вправе принять решение о проведении капремонта общего имущества в более ранние сроки, чем это установлено региональной программой капремонта, при условии, что на дату принятия данного решения средств на специальном счете достаточно для финансирования капитального ремонта или выбраны иные способы его финансирования». Под иными источниками подразумевается рассрочка подрядчика, целевые взносы, средства текущего ремонта, деньги от аренды. Не будет критичным, если на момент начала работ полной суммы не будет. Штрафных санкций за использование спецсчета, налагаемых на должностное лицо или юрлицо, нет.
Если нет полной суммы на капремонт системы? Рассрочка подрядчика.
НП «Модернизация МКД» обращалось с запросами в профильные госорганы разных уровней, общая позиция: «возможность заключения договоров с подрядными организациями с рассрочкой платежей на несколько лет жилищным законодательством не регламентирована». В этом случае необходимо найти подрядчика, который будет готов предоставить рассрочку.⠀
Мы можем рекомендовать подрядчика, с которым сотрудничаем с 2017 года, сопровождая его договора на капитальный ремонт по спецсчёту, который даёт по спецсчетам рассрочку по СМР до 1го года из собственных оборотных средств.
Если нет полной суммы на капремонт системы? Одно либо ежегодное собрание?
Мы рекомендуем делать один протокол на общий капитальный ремонт. Почему? Обращайтесь за консультацией по телефону 8 (812) 565-04-09, мы с радостью расскажем.
Если часть системы уже сделана, можно ли использовать спецсчет?
В нынешнем законодательстве до сих пор есть разночтения на предмет того, что считать капремонтом. Если у вас уже выполнена часть работ по капремонту определенной системы, то требуется предварительно оценить ситуацию. Когда работы по закону могут быть рассмотрены как капитальные, то следует грамотно провести формальные процедуры по использованию спецсчета.
Однако касательно кровли, фасадов, ХГВС, отопления, отмостки каждый случай индивидуален и требует учета многих факторов для обеспечения положительного решения.
Если нужно выполнить ремонт определённых элементов системы или конструкции?
В Петербурге в рамках досудебной практики мы работали со случаем претензии к ОСЖ со стороны госорганов на предмет полного ремонта цоколя и отмостки. Однако, исходя из федерального и регионального законодательства данный вид работ может быть отнесен к капитальному ремонту при соблюдении определенных условий. То же касается входных групп, узлов учета.
Что такое нецелевое использование спецсчета? Какие штрафные санкции могут быть наложены за нецелевое использование спецсчета?
Исходя из российской судебной практики, нецелевым использованием средств спецсчета, повлекшим требование возврата средств на спецсчет, были случаи, основанные на грубейших нарушениях управляющими мкд организациями основных положений и норм действующего законодательства о процедуре расходовании денежных средств, либо проведении таких работ, которые в силу своего характера или объема не могли быть отнесены к работам капитального характера.⠀
Штрафных санкций за использование спецсчета, налагаемых на должностное лицо или юрлицо, нет.
На заметку. Возврат средств на спецсчет был рассмотрен одним ТСЖ, как «беспроцентное самокредитование, так как работы уже сделаны, а деньги возвращать будем в течении 5 лет себе же дополнительным платежом».
Может ли управляющая МКД организация самостоятельно заказать проектную документацию, если является владельцем спецсчёта? На какие виды работ проектную документацию обязательно должна изготавливать специализированная организация, а какие — позволяют ограничиться самостоятельным изготовлением минимального комплекта документов?
Деньги спецсчета могут тратиться на проектные работы (ст.174, ч.1 ЖК РФ).
Градостроительный кодекс РФ (ст. 48, ч. 12.2) передает решение вопроса о необходимости разработки проекта и/ или состава его разделов в руки заказчика работ. То есть общее собрание собственников принимает решение о том, нужна ли только дефектовка и локальная смета или стоит выполнить и другие проектные работы. Так, работы по мягкой кровле без изменения параметров системы могут быть проведены с минимальным пакетом документов, а система отопления требует разработки комплекта документов в связи с необходимостью проведения расчета нагрузок.
Мы можем рекомендовать подрядчика, с которым сотрудничаем с 2017 года, сопровождая его договора на капитальный ремонт по спецсчёту, который проводит как проектные, так и монтажные работы.
При каких условиях можно использовать имеющийся проект определенной системы?
Если проект соответствует актуальным нормам и правилам. Для определения актуальности можно заказать экспертизу в специализированной организации, состоящей в проектировочном СРО, которая выдаст заключение.
Если у нас спецсчет или «котёл», то как нам приблизить срок капремонта?
Если вы владелец спецсчета и не претендуете на софинансирование бюджетом, то приближать сроки не нужно, и можно выполнять ремонтные работы по решению общего собрания собственников в выбранные на нем сроки.
Вам нужно выполнить расчёт физического износа, если вы в «котле» или на спецсчете регоператора, передав отчёт по нему в районную администрацию. Этот процесс занимает от 6-18 месяцев при положительном решении госкомиссии, которая выезжает на объект сверить расчёт с фактическими данными. Жилищное законодательство не регламентирует вопрос требований к организации, которая может его выполнить, но лучше всего, если такой отчет выполнит специализированная организация, имеющая допуск СРО.
Но самым простым и верным выходом из данной ситуации, для большинства МДК будет переход на собственный спецсчёт. Конечно, при определенных параметрах дома, указанных в начале памятки.
Некоммерческое Партнерство «Модернизация МКД» осуществляет юридическое сопровождение договоров капремонта по спецсчетам, перехода из «котла» на спецсчёт на территории России. Имеем практический опыт со 100% положительным результатом.
Опишите вашу ситуацию в двух абзацах: задача с исходными данными, что уже сделано на пути к решению. Высылайте эл. письмом на адрес npmkd@mail.ru
На сайте модернизациямкд.рф в новостях история наших мероприятий с 2014 года.
На ютуб канале «Модернизация мкд» вы найдете видео мероприятий по капремонту:
22 год
Семинар для ОСЖ на тему «Особенности капремонта фасада 600.11»
21 год
«Как использовать накопления на капремонт: «котел», спецсчет?» Конференция НП Модернизация МКД 7.12.21
«Спецсчет на капремонт: круглый стол с ГУ ЖА Санкт-Петербурга»
«Спецсчет для капитального ремонта МКД: как можно тратить накопления | Обзор практики на конференции»
20 год
«Как ОСЖ самостоятельно использовать спецсчет на капитальный ремонт» Семинар. Спикер Шаталов В.П.
Отдел развития НП «Модернизация мкд» тел.: 8 (812) 565-04-09