Спецсчет на капремонт. Ответы на вопросы

1. Действительно ли наш дом можно отремонтировать бесплатно?

  • Инвестиционный договор — единственный метод комплексного капитального ремонта без привлечения средств собственников и бюджетов разных уровней на сегодняшний день. Средствами, внесенными собственниками до принятия участия в Проекте могут оплачиваться дополнительные работы, не предусмотренные Инвестдоговором.

2. Выдержит ли фундамент дома реконструкцию?

  • В рамках разработки проектно-сметной документации на ремонт и реконструкции, то есть до начала производства любых строительно-ремонтных работ, будет произведено обязательное техническое обследование конструкций и материалов здания независимой организацией и бесплатное для собственников. Будет вынесено экспертное заключение с определением возможности или невозможности проведения работ. Новая легкосплавная стропильная система, возводимая при строительстве мансарды, существенно легче существующей деревянной и не приводит к сильному повышению нагрузки на фундамент и несущие конструкции здания, и более того, уменьшает ее. В случаях вынесения экспертного решения о невозможности производства работ по реконструкции, Пилотный проект прекращает свою деятельность в данном доме.

3. Безопасен ли для состояния дома и для здоровья жителей капитальный ремонт с реконструкцией?

  • До начала производства работ устанавливается ограждение стройплощадки на поверхности земли, над подъездами монтируется защитный козырек, монтируются крытые переходы; на уровне четвертого этажа монтируется защитное консольное ограждение. Производство основных работ по капитальному ремонту и реконструкции в среднем не превышает 2-3 месяцев.

4. Насколько силен шум от ремонта и строительства мансарды?

  • В ходе проведения капитального ремонта используются только современные шумоизоляционные материалы, после укладки которых шум от реконструкции минимизируется. Основные работы по устройству мансарды проводятся в сезон «дач и отпусков». Для большего комфорта жителей, основные ремонтные работы проводятся исключительно в рабочие дни и в рабочее время.

5. Как проводится доставка и подъем материалов для реконструкции, не нарушит ли это покой в моем подъезде?

  • Доставка материалов и спуск мусора производится при помощи лебедочного механизма, установленной на перекрытие четвертого этажа, а не через подъезды. Организовывается ежедневный вывоз строительного мусора, не позволяя ему накапливаться. Работы по капитальному ремонту и реконструкции сдаются только при условии полного очищения объекта от строительного мусора

6. Я хочу дождаться капитального ремонта, который мне должно выполнить государство.

  • Жилищный Кодекс, вступивший в силу с 1 марта 2005 года, возложил бремя ответственности за эксплуатацию, текущий и капитальный ремонт на непосредственных собственников жилой недвижимости. С 2013 «Фонд содействия реформирования ЖКХ» сокращает финансирование капитального ремонта, основные средства Фонда направляются на расселение аварийного жилья, а закон № 271 от 25.12.2012 обязал собственников самостоятельно вносить плату за капитальный ремонт с 2014 года.

7. Какие гарантии у нас, собственников?

  • Все взаимоотношения между собственниками и Инвестором отражены в трехстороннем инвестиционном договоре. Право собственности на надстроенные помещения переходит к инвестору лишь после подписания актов сдачи-приемки выполненных работ по капитальному ремонту по установленным формам КС-2 и КС-3, тем самым Инвестор заинтересован в том, чтобы жильцы остались довольны проведенным ремонтом. Это условие является неотъемлемой частью Инвестиционного договора.
    Также, Пилотный проект в обязательном порядке контролируется и курируется органами муниципального жилищного контроля и администрациями на местах.

8. Общее недоверие собственников к проекту из-за прошлых проблем с управляющими компаниями, администрацией, и т.п.

  • Пилотный проект инициирован и имеет поддержку на самом высоком уровне: членов экспертного совета по Жилищной политике и ЖКХ Государственной Думы РФ и может стать реальным подспорьем «Фонда Содействию Реформирования ЖКХ» для определенной части жилого фонда городов-участников проекта, позволив сократить нагрузку на государственный бюджет. Таким образом, государственные органы власти и управления также заинтересованы в успешной реализации Проекта.

9. Жильцы боятся ничего не получить либо того, что стройку бросят на середине. Ремонт будет выполнен некачественно.

  • Инвестор – застройщик, в первую очередь заинтересован в успешном результате работ, поскольку несет страховые и прочие риски. От успеха реализации проекта в каждом доме во многом зависит дальнейший тираж проекта в других регионах России. Соответственно, и наше Партнёрство как сторона-гарант Инвестиционных соглашений участвует в процедуре капремонта как контролирующий орган, обеспечивающий соблюдение всеми сторонами условий договора. До сдачи-приемки работ по капитальному ремонту инвестор не приобретает права собственности на созданное в результате реконструкции имущество.

10. Будет нарушен исторический облик города.

  • Обветшалые фасады не радуют глаз ни местного жителя, ни туриста. Проект мансарды проходит все необходимые для конкретного региона этапы согласования. Мансарды органично вписываются в исторический облик Парижа, Хельсинки, Копенгагена, Лейпцига и абсолютного большинства других европейских городов.

 

«Как управляющей МКД организации самостоятельно использовать деньги спецсчёта на капремонт. Практический опыт.»

Можно ли их тратить самостоятельно? Нет полной суммы на капремонт? Нужен частичный? Как приблизить сроки капремонта? Бюджетное софинансирование? Проектирование и монтаж со спецсчёта?

Как понять какой выбран способ накопления: спецсчёт или счёт?

Способа формирования фонда капитального ремонта (далее — ФКР) три: спецсчёт, владельцем которого является организация, управляющая МКД, спецсчет, владельцем является региональный оператор капремонта (далее – РО), счет у РО, так называемый «котёл» (не путать со спецсчётом, счёт идёт без приставки «спец»).

1) вы проводили общее собрание, где принимали решение о формировании фонда капремонта? Если не приняли такое решение до конца 2014, то вы точно в «котле».

2) смотрите договор с банком на открытие спецсчёта. Если таковой есть, то вы владелец.

Кто выступает заказчиком капитального ремонта общего имущества в МКД, если управляющая МКД организация является владельцем спецсчёта?

— НП «Модернизация МКД» получило ответ из Минстроя России (№ 47789-AQ/06 от 24.11.2020): «Собственники помещений, накапливающие средства на капитальный ремонт на специальных счетах, самостоятельно решают все вопросы, связанные с проведением капитального ремонта, в том числе самостоятельно определяют размер стоимости выполняемых работ, какую подрядную организацию и в каком порядке привлечь, как контролировать качество проводимого ремонта, как осуществлять приемку работ и другие вопросы».

Аналогичная позиция у Ассоциации Региональных операторов капремонта мкд (АРОКР) в письме Исх. № 112 от «22» октября 2020, полученном НП «Модернизация МКД»:

«ЖК РФ не устанавливает способ отбора подрядной организации на специальном счете, однако в силу правовой природы специального счета именно собственники помещений организуют проведение капитального ремонта общего имущества, принимая на себя все связанные с этим риски».

«При этом, обеспечение своевременного проведения капитального ремонта в многоквартирных домах является компетенцией субъекта Российской Федерации, который принимает соответствующие нормативные правовые акты (ст. 167 ЖК РФ), которые не могут противоречить нормам ЖК РФ, имеющим большую юридическую силу». Значит в субъектах РФ не может быть ситуации, когда организации, управляющей МКД, кто-либо запрещает самостоятельно использовать средства, накопленные на спецсчёте. Это подтверждается официальной перепиской НП «Модернизация МКД» с профильными госструктурами таких субъектов РФ, как Москва, Санкт-Петербург и др.

Позицию «работайте самостоятельно по спецсчетам, но все риски берите на себя» занимает Конституционный суд РФ в Постановлении от 12 апреля 2016 г. № 10-П.

В правовом обосновании самостоятельного проведения капремонта на средства спецсчёта ставится точка.

НП «Модернизация МКД» (сайт модернизациямкд.рф) осуществляет юридическое сопровождение договоров капремонта по спецсчетам, перехода из «котла» на спецсчёт на территории России. Имеем практический опыт со 100% положительным результатом. Опишите вашу ситуацию в двух абзацах: задача с исходными данными, что уже сделано на пути к решению. Высылайте эл.письмом на адрес npmkd@mail.ru Окажем вам консультацию.

Владельцем спецсчета является регоператор. Кто выступает заказчиком работ?

Если у вас нет софинансирования бюджета, а владелец спецсчёта РО, то заказчиком работ выступает РО, а организация, управляющая МКД, выбирает самостоятельно подрядчика.  При этом смету, составленную вами или подрядчиком, проверяет РО, а в некоторых регионах и профильный госорган. Такая проверка лишней не будет с точки зрения вскрытия возможных ошибок. Далее РО отправляет необходимые документы в Банк, где открыт спецсчет.
Собрание необходимо провести в даты, установленные региональной программой капремонта. Если вы стоите на дальний год, то перенос сроков возможен по предоставлению в администрацию район отчёта о физносе.

Будет ли софинансирование капремонта мкд бюджетом субъектов РФ?

Федеральный бюджет начал постепенное дистанцирование из сферы ЖКХ с развалом СССР, в 2020е вся тяжесть трат на капремонт ляжет на плечи собственников, что открыто декларировалось с созданием РО в субъектах РФ. Региональный бюджет Петербурга не предполагает субсидирования капремонта на ближайшие года. Москвы – только на объекты культурного наследия. ЛенОбласти – на объекты культ. наследия и 20 млн на 2021 год на обычные мкд.

Каков порядок работы при софинансировании бюджета?

В Петербурге при софинансировании капремонта бюджетом заказчиком работ становится администрация соответствующего района, а не владелец спецсчёта. В каждом субъекте ситуация определяется местными нормативными правовыми актами.

Какие формальные процедуры нужно выполнить для работы по спецсчёту?

  1. Вы проводите общее собрание на предмет капремонта, и большинством голосов (не менее 2/3 от общего числа голосов собственников) принимаете положительное решение (ст. 45, 46 ЖК РФ). При этом на голосование должны быть поставлены вопросы: вид работ, предельная стоимость, срок производства, источник финансирования, лицо, ответственное за подписание актов (ст. 189 ЖК РФ).
  2. Вы подписываете договор с подрядчиком. Договор должен содержать определенные пункты.
  3. Вы оформляете необходимый комплект документов и отправляете его в Банк, где открыт спецсчёт.
  4. По завершении работ вы уведомляете профильный орган исполнительной власти о проведенных работах. В ином случае вас могут перевести в «котёл».

Как выбрать подрядчика на проект и монтаж?

Выбор подрядчика требует основательного подхода. Обращайте внимание на наличие у подрядчика допуска СРО и того состоит ли он в реестре подрядчиков РегОператора. Оба этих признака говорят о том, что у подрядчика есть необходимый штат сотрудников. Второй признак укажет вам и на опыт проведения работ по капремонту.

ФКР формируется на спецсчете, деньги на ремонт у управляющей МКД организации есть в необходимом объеме, софинансирования бюджета нет, однако в региональную программу адрес по данному виду работ не внесен или внесен на дальний год. Как быть?
А если нет полной суммы на капремонт системы?
А если требуется частичный ремонт системы?

Из письма Минстроя: «В соответствии с положениями части 4.1 статьи 170 ЖК собственники помещений в МКД вправе принять решение о проведении капремонта в более ранние сроки, чем это установлено региональной программой». Если владельцем спецсчета является РО или организация, управляющая МКД, то именно последняя в обоих случаях является заказчиком работ. В некоторых ТСЖ и ЖСК по факту выполненных по спецсчёту работ были проведены проверки госорганов. Никаких последствий для объединений собственников жилья не было в тех случаях, когда были грамотно пройдены формальные процедуры, описанные двумя пунктами выше.

Если нет полной суммы на капремонт системы? Рассрочка подрядчика.

НП «Модернизация МКД» обращалось с запросами в профильные госорганы разных уровней, общая позиция: «возможность заключения договоров с подрядными организациями с рассрочкой платежей на несколько лет жилищным законодательством не регламентирована». В этом случае необходимо найти подрядчика, который будет готов предоставить рассрочку.

Частичный ремонт. Если у вас уже выполнена часть работ по капремонту определенной системы, то требуется грамотно оформить формальные процедуры. В нынешнем законодательстве до сих пор есть разночтения на предмет того, что считать капремонтом.*3

При этом крайняя мера, применяемая на данный момент к ОСЖ и УК, произведшим нецелевое использование средств (в СПб это ремонт парадных) — постепенный возврат денсредств на спецсчёт (что по факту означает самокредитование), 

Главное помнить: деньги спецсчёта- ваши деньги. Если нет софинансирования бюджета, то вы заказчик работ и самостоятельно регулируете все вопросы с ним связанные, не выходя за рамки законов.

Способом формирования ФКР выбран счёт РО. Сложно ли перейти на спецсчёт? И когда это будет рационально?

В каждом субъекте РФ местные органы власти определяют срок перехода со счета РО на спецсчёт. Как правило, процесс завершается в течении года с момента подачи необходимой документации РО (в обратном направлении – быстрее). Обязательное условие – вы не имеете задолженности перед РО, то есть средства за недавно выполненные работы внесены в полном объёме РО. Процедура перевода не самая простая, в том числе нужно принять ряд решений на общем собрании.

Переход на спецсчет будет выгоден организации, имеющей возможность накапливать сумму, которая позволит произвести необходимый ремонт. Если дом у вас менее 10000м2, то собираемость будет скорее всего невысокая, и вам стоит остаться в «котле». Если собираемость небольшая, но с 2014 года сумма накопилась достаточная для производства работ, то вы можете их выполнить самостоятельно и уйти в «котёл». При этом вы должны будете вернуть в котел сумму потраченную на ремонт при спецсчете, зато ремонт у вас уже сделан и в котле при накоплении выработанной суммы вы сможете сделать ремонт на любую сумму.

Может ли управляющая МКД организация самостоятельно заказать проектную документацию, если является владельцем спецсчёта? На какие виды работ проектную документацию обязательно должна изготавливать специализированная организация, а какие — позволяют ограничиться самостоятельным изготовлением минимального комплекта документов?

Градостроительный кодекс РФ передает решение вопроса о необходимости разработки проекта и/ или состава его разделов в руки заказчика работ. То есть общее собрание собственников принимает решение о том, нужна ли только дефектовка и локальная смета или стоит пройти полный цикл, начав с инженерных изысканий. Так, работы по кровле, хгвс без изменения параметров системы могут быть проведены с минимальным пакетом документов, а система отопления требует разработки полного комплекта документов в любом случае.

При каких условиях можно использовать имеющийся проект определенной системы?

Если проект соответствует актуальным нормам и правилам. Для определения актуальности можно заказать экспертизу в спец организации, состоящей в проектировочном СРО, которая выдаст заключение.

Если у нас «котёл», то как нам приблизить срок капремонта?

Вам нужно выполнить расчёт физического износа, передав отчёт по нему в местную администрацию. Жилищное законодательство не регламентирует вопрос требований к организации, которая может его выполнить. Лучше всего, если такой отчет выполнит специализированная организация, имеющая допуск СРО.

Не хватает денег на замену лифтового оборудования? Есть программа для ОСЖ, только для владельцев спецсчета!

Вы платите 50% от стоимости лифтов к моменту их монтажа (30% аванс, 20% по актам выполненных), остальные 50% — рассрочка на 60 месяцев за счёт подрядчика.